Qu'est-ce que la LMNP et quels sont ses avantages fiscaux ?
Apr 6, 2021
12 minutes
Définition de la LMNP
La “Location Meublée Non Professionnelle”, comme son nom l’indique, est un régime fiscal proposé aux bailleurs qui font le choix de mettre des meubles à la disposition du locataire dans le cadre de leur investissement locatif. On l’oppose à la location “vide” (aussi appelée location "nue”). Découvrez ici tous les avantages fiscaux du statut de LMNP.
Les meubles obligatoires
Evidemment, comme pour tout logement, vous devrez fournir à votre locataire un logement décent (par exemple : une superficie de plus de 9m2, au moins 2,20m de hauteur sous plafond, un système de chauffage, un accès à l’eau potable et sanitaire, de l’éclairage, une électricité aux normes). Mais ce n’est pas tout. Pour prétendre au statut de “Loueur Meublé”, vous devez impérativement fournir, au minimum, certains meubles et équipements. Pour en savoir plus sur les obligations en tant que loueur meublé non professionnel, consultez notre article dédié dans le guide du bailleur en LMNP.
Des loyers plus élevés
Etant donnés les frais que vous évitez à votre locataire (achat de mobilier, déménagement...) en lui louant un bien déjà meublé, il est commun d’appliquer un loyer supérieur à une location vide. Cet écart varie selon la demande, la qualité du mobilier, le mobilier non-obligatoire ajouté, les contraintes juridiques sur les loyers (comme l’encadrement ou le plafonnement des loyers). Il est néanmoins très souvent considéré comme rentable de louer en meublé plutôt qu’en vide, malgré des frais initiaux plus importants.
Un régime fiscal avantageux : l’amortissement et le régime réel
La Location Meublée présente des atouts majeurs en terme de fiscalité, notamment lorsqu’on la compare à de la location vide. Par défaut, la location meublée se fait sous le régime du LMNP (Non Professionnel). Vous avez alors le choix entre 2 régimes de déduction de charges : au forfait (“micro-Bic”) ou au réel. En optant pour le premier, le forfait de charges est de 50% (vs 30% en location vide). En d’autres termes, vous ne serez imposé qu’à hauteur de 50% des loyers encaissés vs 70% en location vide.
Le deuxième (le régime réel) présente l’avantage de vous permettre, lors de la déclaration de vos revenus, de déclarer vos charges au réel (comme en location vide), mais aussi, et surtout, de déduire de vos loyers les amortissements. Le principe est le suivant : en comptabilité, vous pouvez lisser la dépréciation de la valeur actif (en l’occurrence, de votre investissement) sur plusieurs années. Votre comptable agira comme si l’objet de votre investissement (le bien, les travaux individuels ou collectifs, frais d’agences et de notaire…) perdait de la valeur chaque année du fait de l’usage par un locataire, et imputera à vos revenus locatifs cette dépréciation. Par exemple, des meubles pourront s’amortir sur 5 ans. Des travaux d’intérieur sur 10 à 15 ans. Des travaux de toiture sur 30 ans. Des travaux de structure sur 80 ans !
Les frais d’agence (y compris les frais Beanstock !) et de notaire peuvent eux aussi être amortis sur une durée égale à celle de votre bien (environ 20 ans). Avec toutes ces déductions, il est non seulement peu probable que vous soyez en résultat net positif, mais vous aurez d’ailleurs probablement des déficit. Attention : l’amortissement du bien ne peut créer un déficit ou l’augmenter. Seules les dépenses réelles viendront créer du déficit, que vous pourrez reporter sur les exercices suivants dans la limite de 10 ans.
Si une partie de l’amortissement du bien n’est pas utilisée (puisqu’elle ne peut pas créer ou augmenter le déficit), celle-ci peut être reportée indéfiniment. Outre les amortissements, vous pourrez déduire : les intérêts d’emprunt, assurance emprunteur et autres assurances (en particulier PNO ou loyer impayé), les frais d’agence pour la mise en location ou la gestion locative de votre bien, le remplacement de petit électroménager (pour le plus gros, les bailleurs font le plus souvent le choix de l’amortir), la taxe foncière et CFE, les charges courantes de copropriété (hors travaux).
L’imposition sur les plus-value : la cerise sur le gâteau
Et le plus incroyable dans tout ça, c’est que la plus-value future que vous pourrez réaliser à l’avenir ne prendra pas en compte l’amortissement comptable que vous aurez déduit tout au long de la location meublée. Si vous achetez un bien 100, amortissez 40, pour en suite le revendre 200, la théorie comptable voudrait que votre bien bien vale 60 à la revente et que vous ayez donc réalisé une plus-value de (200-60) = 140. Or ici, c’est bien la valeur initiale (100) qui sera retenu pour le calcul de plus-value ! Donc aurez donc profité de l’amortissement pour réduire considérablement votre impôt, sans pour autant augmenter le futur impôt sur la plus-value au moment de la revente !
Obligation d’avoir un comptable
Et le plus incroyable dans tout ça, c’est que la plus-value future que vous pourrez réaliser à l’avenir ne prendra pas en compte l’amortissement comptable que vous aurez déduit tout au long de la location meublée. Si vous achetez un bien 100, amortissez 40, pour en suite le revendre 200, la théorie comptable voudrait que votre bien bien vale 60 à la revente et que vous ayez donc réalisé une plus-value de (200-60) = 140. Or ici, c’est bien la valeur initiale (100) qui sera retenu pour le calcul de plus-value ! Donc aurez donc profité de l’amortissement pour réduire considérablement votre impôt, sans pour autant augmenter le futur impôt sur la plus-value au moment de la revente !
Une gestion opérationnelle plus exigeante
Parmi les défauts de la location meublée lorsqu’on la compare à la location vide, on trouve notamment une plus grande nécessité de gestion. En effet, les meubles s’abîment avec l’usage et demanderont d’être fréquemment remplacés/réparés. Avec un peu de chance vos locataire prendront cette tâche à leur charge, mais certaines dégradations auront malgré tout lieu avec le temps. Par ailleurs, la location meublée est beaucoup plus flexible que la location vide. Le bail que vous signez dure 1 an maximum (renouvelable tacitement à la fin de chaque année) vs 3 ans en location vide. Le préavis de départ n’est que d’1 mois. Et comme il/elle n’a pas eu à aménager tout l’appartement et n’aura pas à déménager les meubles, votre locataire changera plus facilement de logement dès que l’occasion se présentera.
Assurez-vous qu’il existe une demande
Enfin, prenez en compte que la location meublée doit répondre à une demande. La cible de locataires pour une location meublée s’inscrit en général dans le temps cours. Vous louerez donc plus facilement à un étudiant qu’à une famille. Dans certaines villes de France, louer meublé n’aurait donc pas forcément de sens par rapport à la demande.
LMP vs LMNP
Nous parlons depuis le début de cet article de LMNP : Location Meublée NON Professionnelle. Or, si votre chiffre d’affaire en location meublée dépasse (1) 23 000€ annuels et (2) le reste des revenus de votre foyer, vous basculerez automatiquement vers le statut de Louer Meublé Professionnel. Celui-ci, comme tout régime fiscal, présente des avantages et des inconvénients comparé au LMNP.
Les avantages
Vos déficits sont imputables sur votre revenu global (et donc viennent en diminution de votre impôt sur le revenu), les plus-values sont soumises au régime des plus-values professionnelles, et bénéficient donc d’une exonération: partielle si plus de 5 ans d’exercice et recette entre 90 000 et 126 000€, totale si plus de 5 ans d’exercice et recettes inférieures à 90 000€. Pour rappel, en LMNP, le régime des plus-values est celui des particuliers, donc exonération totale : au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Les inconvénients
Le principal inconvénient (mais qui peut être très important) est que le LMP est soumis aux charges sociales professionnelles. Ceci permet au loueur de bénéficier d’une couverture maladie et d’une assurance vieillesse. Mais ces charges sont très élevées. Le revenu net professionnel est taxé à hauteur de 20,15% à 43,20%. De même, les plus-values à court terme (=les amortissements) réalisées par les cotisants au régime social des indépendants (RSI) sont soumises aux cotisations sociales RSI alors même que ces plus-values sont exonérées d’impots. C’est pourquoi il est important de garder ce statut au moins 5 ans pour bénéficier de l’avantage fiscal (exonération partielle ou totale) sur les plus-value en LMP.
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