L'encadrement des loyers à Paris : quelles implications pour votre rentabilité ?
Dec 3, 2024
3 minutes
L’encadrement des loyers à Paris, un dispositif réglementaire mis en place pour réguler le marché locatif, soulève des questions cruciales pour les investisseurs. Comprendre ses implications sur votre rentabilité est essentiel pour optimiser vos choix d’investissement immobilier dans la capitale.
Vous vous posez donc surement des questions sur la potentielle rentabilité d'un investissement locatif à Paris : est-ce encore attractif d'investir à Paris ? L'encadrement des loyers me concerne-t-il ?
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers à Paris ?
Depuis Juillet 2019, la mairie de Paris à réintroduit un mécanisme d'encadrement des loyers visant à limiter les abus des propriétaires et à protéger les locataires de la hausse drastique des prix.
Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire ne peut fixer un loyer dépassant un certain plafond établi chaque année par la préfecture, selon :
La localisation géographique du bien,
Le type de location (vide ou meublée),
L’époque de construction du bâtiment,
Le nombre de pièces du logement.
Chaque bien dispose ainsi de trois seuils de référence : un loyer médian, un loyer majoré (plafond légal), et un loyer minoré.
La mairie de Paris a mis en place un outil pour connaitre votre encadrement.
Quels sont les quartiers les plus impactés par l'encadrement des loyers
Si vous possédez ou envisagez d’acheter un bien dans un quartier où les loyers du marché sont historiquement supérieurs aux plafonds, votre revenu locatif pourrait être affecté. Cela concerne particulièrement les quartiers prisés comme le Marais, Saint-Germain-des-Prés ou les arrondissements du centre. En réalité, même si l'encadrement de loyer prends en compte la zone géographique, les quartiers les plus prisés de Paris ont un prix au m2 beaucoup trop élevé par rapport au loyer majoré.
Prenons l'exemple d'un studio dans le 6ème arrondissement, où le prix médian est de 15,314€/m2 en septembre 2024. Votre studio meublé de 15m2 peut-être loué au maximum à 699€ hors charges, pour un prix d'achat de 230,000€ soit une rentabilité brute de 3,6%.
Notre meilleur conseil si vous voulez acheté dans un quartier très cher au m2 est qu'il possède un atout exceptionnel vous permettant d'appliquer un complément de loyer.
Peut-on contourner l'encadrement des loyers grâce aux compléments de loyers ?
L'encadrement des loyers à Paris autorise un complément de loyer si votre bien correspond aux critères de décence, et qu'il offre des caractéristiques spécifiques de confort ou de localisation tel que : terrasse, vue exceptionnelle sur un monument, équipements de luxe… Ce complément doit-être justifié dans le bail, et votre locataire dispose de 3 mois pour effectuer n'importe qu'elle réclamation. Passé ce délai, si le bien réponds aux critères fixés dans le bail, et que les deux partis ont signés celui-ci alors le locataire ne peut plus demander ajustement.
Il est important de noter que le complément de loyer ne doit pas être entièrement éloignée de la réalité du marché, ce sans quoi il n'est pas justifiable. La marie de Paris n'indique pas de complément de loyer maximum, cette valeur reste subjective.
Comment optimiser sa rentabilité à Paris alors ?
Pour compenser les limites imposées, de nombreux investisseurs s’orientent vers des biens en dessous des plafonds de référence ou maximisent les avantages fiscaux via des dispositifs comme le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Par ailleurs, investir dans des quartiers où les plafonds sont proches des loyers du marché, comme dans certains arrondissements périphériques (ex : 19ᵉ, 20ᵉ), peut permettre de maintenir une bonne rentabilité.
À titre comparatif, un appartement de 15m2 dans le 18ème respectant l'encadrement pourrait se mettre à louer à 600€/mois hors charge. Combiné à un prix du médian d'achat à 9,546€/m2, la rentabilité moyenne du 18ème est de 5%. Ainsi, pour deux appartements à Paris, l'encadrement des loyers impacte directement la rentabilité des appartements dans des quartiers ou le m2 à l'achat est très élevé.
Alors, toujours une bonne idée d'investir à Paris même avec l'encadrement ?
Contre toute attente, oui Paris reste très attractive avec une rentabilité brute qui varie entre 3,5% et 5% par an, mais surtout des taux d'occupation très élevés. On observe aussi une évolution abrupte du prix par m2 comparé à d'autres grandes villes françaises. D'autant, que Paris n'a connu presque pas de baisse de prix de l'immobilier depuis très longtemps, ce qui rends votre investissement d'autant plus sûre !
Et vous, qu'en pensez vous ? Investir à Paris avec l'encadrement des loyers, bonne ou mauvaise idée ?
Adapter votre stratégie pour maximiser vos gains
Contre toute attente, oui Paris reste très attractive avec une rentabilité brute qui varie entre 3,5% et 5% par an, mais surtout des taux d'occupation très élevés. On observe aussi une évolution abrupte du prix par m2 comparé à d'autres grandes villes françaises. D'autant, que Paris n'a connu presque pas de baisse de prix de l'immobilier depuis très longtemps, ce qui rends votre investissement d'autant plus sûre !
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