Loyer impayés, que faire ?

Dans l’investissement locatif, les bailleurs redoutent une situation : les loyers impayés.

S’ils sont fortement indésirables, il peut exister de multiples causes à la survenue d’impayés : Difficultés financières du locataire ; Désaccord annexe entre propriétaire bailleur et locataire (réparations, dégâts des eaux…) contre lequel le locataire se rend justice lui-même ce qui est formellement interdit ; Simple fraude. Par ailleurs, le manquement peut être ponctuel ou durable.

Dans tous les cas de figure, un impayé reste un impayé et la procédure demeure similaire, bien que plus ou moins lourde. Un recouvrement des sommes ponctuellement impayées étant a priori moins ardu que l’expulsion du locataire - vous en conviendrez. Mais venons-en aux faits. 

Relancer le plus rapidement possible 🚅

Petit point chronologie puisque celle-ci a de l’importance dans le cas d’impayés : primo, vous constatez un retard de paiement de loyer d’à peine quelques jours. Cela peut être un début d’impayé ! Il faut à tout prix éviter que la situation ne s’installe par manque de réaction de votre part. N’attendez donc pas pour relancer votre locataire, montrez-vous ferme : vous êtes dans votre droit le plus strict.

La procédure de relance passe d’abord par un appel doublé d'un SMS ou d’un mail pour conserver une trace écrite. Si les jours défilent, c’est un courrier de mise en demeure (par lettre recommandée ou non) qu’il faut adresser à votre locataire pour le rappeler à son devoir et ce avant la fin du mois. Votre locataire peut avoir toutes les bonnes raisons du monde pour justifier ce retard, ce n’est pas votre affaire, ne lui concédez pas de délai au moment du constat… la suite peut être extrêmement longue. 

Solliciter le garant ou la Garantie Loyers Impayés (GLI) 📞

On l’a dit, deux garanties existent contre ce risque d’impayés : le garant demandé au locataire et lié au bail de location ou la garantie loyers impayés souscrite par le propriétaire bailleur de son côté.

Activer le garant

Si garant il y a, il faut le relancer en parallèle du locataire selon la même chronologie. Dans le cas où le garant répond présent et paie les loyers pour le locataire, ne vous arrêtez pas en si bon chemin. En effet, l’acte de caution prévoit la plupart du temps un plafond d’indemnisation en cas d’impayés… la situation ne peut donc pas se prolonger éternellement. Simultanément, demandez donc la résiliation du bail et l’expulsion du locataire mauvais payeur. Si le garant refuse de payer les sommes qui lui sont demandées, il convient de le poursuivre également. 

Faire appel à la GLI

Côté GLI, vous êtes garanti d’être indemnisé sans avoir à lancer de procédure, plutôt pratique… moyennant son coût. Là encore, la déclaration du sinistre doit intervenir assez rapidement pour qu’elle fonctionne correctement : ayez les conditions en tête si vous avez souscrit une GLI. 

La procédure d’expulsion d’un locataire en cas d’impayés ➡️

En cas d’échec des relances et de la mise en demeure, l’étape suivante est le commandement de payer délivré par huissier. On peut raisonnablement le recommander au bout d’un mois de retard sur le paiement du loyer. Cet acte est une condition sine qua non à l’assignation du locataire devant le tribunal assistée par un avocat et à sa demande d’expulsion. Pour laisser une dernière chance au locataire de mettre un terme à la situation, ces dernières ne peuvent être réalisées que deux mois après le commandement.

Si vous êtes détenteur d’une garantie loyers impayés, la procédure est prise en charge par l’assurance à compter du commandement d’huissier, à condition que votre contrat ait bien été signé avant le premier manquement du locataire. Attention : plusieurs mois voire années peuvent s’écouler avant qu’un jugement ne soit rendu, d’autant que les confinements ont induit de gros retards dans ce secteur. Si une expulsion est décidée, le principe de la trêve hivernale empêchant chaque année les expulsions de locataires entre novembre et mars peut éventuellement encore ralentir l’achèvement de la procédure.

On l’a dit, en cas d’impayés, c’est donc un marathon qui se joue avec un timing de départ décisif et une fin moins contrôlable… on vous souhaite la meilleure course possible !

Quelques chiffres clé pour finir : 50% des impayés surviennent dès le premier mois de location ; Les honoraires d’un avocat pour ce genre de procédure s'élèvent entre 1000 et 3000 euros. https://beanstock.com/blog/invest/faut-il-avoir-peur-des-impayes