Le secret d’un investissement réussi :
investir dans l’immobilier locatif

Si l’on compare l’investissement locatif à d’autres placements, comme le livret A ou l’assurance vie, l’investissement locatif est l’un des seuls aujourd’hui qui permet d’atteindre des rendements élevés avec peu de risque.

Montant que j’investis40 000 €

Durée de mon investissement20 ans

En investissant
40 000 €
sur
20 ans
, vous gagnez ...
146 400 €avec l’immobilier locatif avec crédit
vs
6 000 €avec le Livret A

Grâce à l’immobilier locatif avec crédit, vous gagnerez140 400 €de plus.

ÉTAPE 1

L’investissement locatif, le seul moyen fiable de s’enrichir en dormant

Un investissement locatif est l’acquisition d’un bien immobilier qui sera ensuite mis en location en vue de percevoir des loyers, source de revenus supplémentaire pour l’investisseur. L’objectif ? Que les loyers remboursent la plus grande partie de ce crédit et que l’investisseur se crée un patrimoine grâce à l’emprunt bancaire. Ce projet peut en effet être financé par un prêt bancaire. Et c’est là sa plus grande force, qui le rend incomparablement plus rémunérateur que la plupart des autres supports d’investissement existants. Moyen sûr de placer son argent dans la pierre, l’investissement locatif se classe parmi les investissements les plus fiables et lucratifs, bénéficiant de taux d’emprunt bancaire attractifs et d’avantages fiscaux que l’on peut qualifier d’exceptionnels, si l’on choisit notamment la location meublée non professionnelle (LMNP).

Acquérir un logement en vue de le louer présente de nombreux autres avantages : la banque vous prête, vous proposez un bien décent à un locataire, qui va ensuite rembourser une grande partie du crédit pour vous. De plus, investir dans l’immobilier ancien vous permet de :

Faire grandir votre patrimoine immobilier

Et par conséquent faire aussi grandir votre attractivité auprès des banques, qui prêteront plus facilement pour vos autres projets, et notamment pour l’achat de votre résidence principale.

Bénéficier d’une double rentabilité

Celui du loyer mais aussi de l’augmentation des prix. C’est pourquoi il est clé d’investir dans des zones où il est facile de trouver un locataire et dans un marché immobilier dynamique.

Profiter d’une prévisibilité et stabilité

Beaucoup de paramètres peuvent être facilement anticipés, et la pierre n’étant pas aussi volatile que la bourse ! Si vous voulez en savoir plus sur les risques, voici notre article dédié.

Bref, l’investissement locatif, à condition d’être bien réalisé, peut vous permettre de vous constituer un important patrimoine immobilier en quelques années seulement.
ÉTAPE 2

Prendre la décision d’investir dans le locatif

Quand investir ?

Il n’y a pas d’âge pour faire son premier investissement locatif, mais la part des moins de 30 ans qui investissent a fortement augmenté en l’espace des dix dernières années et représente désormais 10% des investisseurs. Aujourd’hui, les conditions de crédit n’ont jamais été aussi souples et les banques prêtent de l’argent facilement à condition de montrer un dossier bien constitué. Plus l’investissement locatif est réalisé tôt, plus on peut en jouir rapidement !

Money bag

Investir dans le locatif ou dans sa résidence principale ?

La question que beaucoup d’investisseurs se posent. D’ailleurs, 37% des bailleurs ne sont pas eux-mêmes propriétaires de leur résidence principale ! De nos jours, les banques acceptent à certaines conditions de financer un investissement locatif alors même que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, car le loyer permet de couvrir une bonne partie et même parfois la totalité des mensualités. On peut penser de façon tout à fait légitime, qu’il vaut mieux payer un crédit pour un appartement dans lequel on vit, mais dans les grandes villes, le coût du logement est tel que devenir propriétaire peut devenir rapidement très coûteux et moins avantageux qu’une location. La location présente aussi l’avantage de la flexibilité et l’on n’a pas tout de suite les moyens d’acheter un appartement suffisamment grand pour loger toute sa famille. N’hésitez pas à consulter notre article traitant de ce sujet.

Comment définir son budget ?

L’investissement locatif n’est pas un projet qui s’improvise ! C’est d’ailleurs pourquoi Beanstock est née. Bien que les conditions actuelles d’obtention de prêt soient très favorables (c’est clairement le moment de se lancer !), acheter un logement pour y placer un locataire n’est pas chose facile. Il faut impérativement s’informer en amont sur l’immobilier et étudier le projet minutieusement : travaux éventuels d’aménagement (notamment pour améliorer les performances énergétiques du logement), tension locative, vacances locatives, tension à la revente, type de location, crédit, fiscalité et gestion locative. La première étape est de définir un budget : quel est l’apport que l’on peut fournir ? A-t-on de l’argent pour les imprévus? Est-ce un logement que je pourrais offrir à mes enfants en études ? Il ne faut pas oublier de se poser les bonnes questions sur les aspects patrimoniaux : régime juridique de l’achat si l’on investit à plusieurs.

ÉTAPE 3

Définir son projet d’investissement locatif

Dans quelles villes investir ?

La première étape d’un projet d’investissement locatif consiste à choisir le bon emplacement pour ce logement. Il faut donc penser à plusieurs points : attractivité du quartier et tension du marché locatif, tension à la revente, sans oublier les impôts locaux (et donc la taxe foncière).

Attractivité et tension locative élevée

Suivant le budget que l’on souhaite mettre on peut choisir d’acheter sur une des grandes métropoles comme Paris, Lyon ou encore Marseille, où le marché locatif est hypertendu et où l’on pourra louer son bien aussi aux étudiants et jeunes actifs suivant la surface. Dans les villes étudiantes, comme Nantes, Lille ou encore Rennes, le marché locatif sera également tendu pour la catégorie étudiante, mais attention aux changements fréquents de locataires ! Ailleurs, il est possible d’envisager d’acheter plus grand et donc de toucher les jeunes couples ou les familles. On peut consulter les annonces pour avoir une idée des loyers pratiqués et pour avoir une idée du taux de logements vacants.

Haute tension à la
revente

Au-delà de l’attractivité (ou l’attache émotionnelle à une ville ou un quartier), il faut garder en tête la tension à la revente et donc garder un œil sur l’évolution des prix au m2. Il faut se projeter à moyen long terme: dans un marché immobilier dynamique il y a plus d’acquéreurs que de biens sur le marché, le bien pourra donc être revendu facilement, rapidement et à bon prix. L’ITI, Indice de Tension Immobilière est un bon indicateur à avoir en tête. Cet indicateur est très élévé à Paris (11%), Lille (11%), Marseille (13%), Avignon (10%). (Source: Meilleurs Agents).

Taxe foncière
interéssante

Un détail à ne pas oublier: la taxe foncière ! Celle-ci peut avoir un impact non négligeable sur un projet d’investissement, puisque c’est au propriétaire de l’honorer. Celle-ci peut représenter dans l’ancien plus de deux mois de loyer. Dans le neuf, avec le dispositif PINEL, elle peut être exonérée partiellement. Il faut donc absolument étudier les taxes foncières d’une ville avant de choisir d’investir. A chaque ville son rendement espéré. Mais il faut envisager le projet dans sa globalité pour en estimer la rentabilité. Si vous voulez en savoir plus, nous avons rédigé un article sur la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier.

Pour acheter un bien destiné à la location, il faut se positionner sur une ville attractive, avec un potentiel de plus-value et une taxe foncière qui permet d’obtenir un rendement intéressant !

Quels types de bien choisir ?

Le type de logement dans lequel investir dépend évidemment du budget que l’on souhaite consacrer au projet. Il faut garder en tête une règle de base : la rentabilité rémunère le risque.

Acheter petit

L’avantage de ces petites surfaces c’est le faible poids de ces logements qui expose moins l’investisseur aux charges de la copropriété. Dans les villes de taille moyenne ce sont les appartements deux pièces qui sont très prisés, car ils sont attractifs pour des locations de plus longue durée, tandis qu’à Paris ce sont les studettes ! On peut également choisir d’acheter un logement neuf, 20 à 30% plus cher qu’un logement ancien, dans le cadre du dispositif PINEL. Dernier point à garder à l’esprit: la récente loi Climat et Résilience a un impact non négligeable pour les investisseurs: les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique ne pourront être plus loués dès 2025, en 2028 les logements classés F, et 2034 pour les logements classés E. Il faut donc penser aux travaux visant à optimiser les performances énergétiques du logement pour un investissement serein.

Piggy
Acheter petit peut rapporter plus, puisque les petites surfaces se louent cher au mètre carré, mais le changement de locataire peut être assez fréquent, car ce type de logement est très prisé par les étudiants.
1 piéce1 ch22 m21 sdb4,3Nantes

Comment le financer ?

Le projet d’investir dépend du budget ! Plus votre budget sera réduit, plus la surface du logement sera petite. Il faut également garder à l’esprit que les mensualités du prêt ne seront que très rarement entièrement couvertes par le loyer payé par votre locataire.

La nécessité d’avoir de l’argent de côté

Il faut partir d’une somme que l’on peut (sans trop d’effort) investir dans son logement de façon mensuelle. En plus de cette somme, il faut avoir de l’argent de côté pour les imprévus: un ballon d’eau chaude qui lâche ou pour des travaux éventuels de la copropriété. Les imprévus relatifs à l’appartement étant limités par des travaux bien effectués !

Emprunter pour financer son investissement locatif

Que serait un investissement immobilier sans l’effet de levier du crédit ? Ce dernier vous offre la chance de devenir progressivement propriétaire d’un logement sans en payer le prix avec votre argent ! L’effet de levier a l’avantage de décupler la rentabilité d’un investissement puisque le coût d’un crédit immobilier est historiquement faible et les banques plutôt friandes de ce type de projet si le dossier est bon (CDI, hors période d’essai).

Fiscalité et
financement

Les intérêts du prêt peuvent être déduits des revenus locatifs et donc de facto réduire le montant des impôts ! Il est possible de choisir le régime de la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) dans l’idée de déduire les charges et amortissements des gains engendrés par la location. Ainsi, cela permet de ne payer aucun impôt sur les revenus générés par l'investissement sur les 10 premières années.

Financer son projet d’achat locatif par le recours du crédit permet de bénéficier de l’effet de levier ainsi que d’une ficalité avantageuse, mais gardez en tête qu’un apport minimal est nécessaire, d’au moins 10% du coût total du projet, couvrant notamment les frais de notaire.
Votre budget est de320 000 €
ÉTAPE 4

Réaliser son investissement locatif

Analyser le projet d’investissement locatif

Vous avez repéré un bien qui vous fait de l'œil ? Si vous ne passez pas par un mandataire ou une plateforme d’investissement locatif clé en main, comme Beanstock, il vous faudra maîtriser les aspects financiers (loyer, charges, vacance locative, rentabilité du bien), techniques (architecture et travaux d’aménagement, sans oublier les performances énérgétiques), mais aussi commerciaux (négociation du prix du bien avec le vendeur, négociation avec les banques).

Grâce à notre simulateur de rentabilité, le tableur excel est votre meilleur ami dans cette tâche. L’avantage c’est que tout analyser seul permet de beaucoup apprendre sur le sujet mais il est aussi possible de faire des erreurs! Estimer les travaux nécessaires est une étape importante du projet. On peut partir de l’hypothèse qu’il faudra compter 250€/m2 pour un rafraîchissement du bien, 800€/m2 pour une rénovation complète (sol, peinture, plomberie, électricité, etc) et plus de 1000€/m2 pour des travaux dits “lourds”. Il faudra peaufiner cette première estimation lors de la contre-visite une fois l’offre acceptée en visitant le bien avec un entrepreneur qui complètera votre dossier de financement par un devis.

Les étapes de la transaction : de l’envoi de l’offre aux travaux d’aménagement

Trouver votre pépite et estimer les travaux

Assurer la gestion locative du bien

Ensuite, une fois le logement rénové et meublé, il est possible de choisir entre deux options. Celle de passer par une agence, ou alors de louer seul. Confier la gestion locative de son bien à une agence présente indéniablement l’avantage de la tranquillité mais permet aussi de gagner du temps (et de l’énergie !). En effet l’agence va s’occuper de créer une annonce immobilière exhaustive et attractive, la diffuser sur les grands portails immobiliers, recevoir et trier les dossiers de locataire et choisir le locataire le plus fiable. Elle pourra gérer les états des lieux d’entrée et de sortie, percevoir les loyers et bénéficier de ses nombreux partenariats: assurances, contrat d'électricité et artisans en cas de pépin urgent. Cela permet également d’être à distance: pas besoin d’investir dans une ville proche du domicile ! Cela peut néanmoins être onéreux: en moyenne il faut prévoir entre 4 et 7% des loyers charges comprises sans la garantie loyers impayés. Par ailleurs, une agence a tout intérêt à percevoir des frais liés aux changements de locataire et ne choisira pas le locataire susceptible de rester longtemps. Choisir de gérer la location soi-même demande du temps et des connaissances supplémentaires: n’hésitez pas à vous renseigner sur notre article dédié à la location.

Fiscalité: que choisir?

L’investissement locatif est très largement encouragé par les pouvoirs publics français par divers dispositifs. Selon votre choix de louer vide ou meublé, la fiscalité sera différente.

Le dispositif Pinel

Le dispositif PINEL, destiné aux logements neufs permet d’économiser jusqu’à 60 000€ d’impôts. Il est complété par le dispositif Denormandie, qui propose l’achat d’un bien ancien à rénover dans certains centres-villes. La location vide offre la stabilité puisque c’est un bail de trois ans, et le préavis est de un à trois mois selon la zone. Les loyers sont imposés comme des revenus fonciers.

La Location Meublée Non Professionnelle (ou LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle (ou LMNP) s’oppose au régime fiscal de la location nue. Il est nécessaire de mettre une certaine liste de meubles à la disposition du locataire (outre les mesures légales de logement décent). Ce régime donne droit à plusieurs avantages. Il permet d’exiger des loyers plus élevés, et d'autant plus élevés que les meubles et les prestations sont qualitatifs et dépassent la liste minimale. Louer un bien en LMNP s’avère certes onéreux au départ, mais très rentable par la suite, puisqu’il donne la possibilité de choisir entre deux régimes de déduction des charges. Le régime forfaitaire permet d’être imposé à hauteur de 50% des loyers encaissés (70% en location nue). Le régime réel permet de déclarer vos charges au réel et de déduire les amortissements, comme si votre bien perdait de la valeur chaque année au vue de son usure ! Les frais d’agence peuvent également être amortis. Ainsi, le résultat net ne sera pas positif - vous ne payerez donc pas d’impôts. De plus, et c’est la cerise sur le gâteau, la plus value future ne prendra pas en compte l’amortissement déduit tout au long de la location du bien. Ainsi, votre impôt sur la plus value sera réduit ! C’est certes très compliqué, mais avec un comptable tout devient simple !

La première graine d’un grand patrimoine immobilier est désormais plantée

🎉 Félicitations, vous voilà propriétaire d’un bien immobilier, premier pas vers la constitution de votre patrimoine. Néanmoins, il est nécessaire d’être vigilant à toutes les étapes du projet locatif afin d’être sûr d’investir bien et de dégager une rentabilité satisfaisante.

ÉTAPE 1
L’investissement locatif, le seul moyen fiable de s’enrichir en dormant
ÉTAPE 1

L’investissement locatif, le seul moyen fiable de s’enrichir en dormant

Un investissement locatif est l’acquisition d’un bien immobilier qui sera ensuite mis en location en vue de percevoir des loyers, source de revenus supplémentaire pour l’investisseur. L’objectif ? Que les loyers remboursent la plus grande partie de ce crédit et que l’investisseur se crée un patrimoine grâce à l’emprunt bancaire. Ce projet peut en effet être financé par un prêt bancaire. Et c’est là sa plus grande force, qui le rend incomparablement plus rémunérateur que la plupart des autres supports d’investissement existants. Moyen sûr de placer son argent dans la pierre, l’investissement locatif se classe parmi les investissements les plus fiables et lucratifs, bénéficiant de taux d’emprunt bancaire attractifs et d’avantages fiscaux que l’on peut qualifier d’exceptionnels, si l’on choisit notamment la location meublée non professionnelle (LMNP).

Acquérir un logement en vue de le louer présente de nombreux autres avantages : la banque vous prête, vous proposez un bien décent à un locataire, qui va ensuite rembourser une grande partie du crédit pour vous. De plus, investir dans l’immobilier ancien vous permet de :

Faire grandir votre patrimoine immobilier

Et par conséquent faire aussi grandir votre attractivité auprès des banques, qui prêteront plus facilement pour vos autres projets, et notamment pour l’achat de votre résidence principale.

Bénéficier d’une double rentabilité

Celui du loyer mais aussi de l’augmentation des prix. C’est pourquoi il est clé d’investir dans des zones où il est facile de trouver un locataire et dans un marché immobilier dynamique.

Profiter d’une prévisibilité et stabilité

Beaucoup de paramètres peuvent être facilement anticipés, et la pierre n’étant pas aussi volatile que la bourse ! Si vous voulez en savoir plus sur les risques, voici notre article dédié.

Bref, l’investissement locatif, à condition d’être bien réalisé, peut vous permettre de vous constituer un important patrimoine immobilier en quelques années seulement.
ÉTAPE 2
Prendre la décision d’investir dans le locatif
ÉTAPE 2

Prendre la décision d’investir dans le locatif

Quand investir ?

Il n’y a pas d’âge pour faire son premier investissement locatif, mais la part des moins de 30 ans qui investissent a fortement augmenté en l’espace des dix dernières années et représente désormais 10% des investisseurs. Aujourd’hui, les conditions de crédit n’ont jamais été aussi souples et les banques prêtent de l’argent facilement à condition de montrer un dossier bien constitué. Plus l’investissement locatif est réalisé tôt, plus on peut en jouir rapidement !

Money bag

Investir dans le locatif ou dans sa résidence principale ?

La question que beaucoup d’investisseurs se posent. D’ailleurs, 37% des bailleurs ne sont pas eux-mêmes propriétaires de leur résidence principale ! De nos jours, les banques acceptent à certaines conditions de financer un investissement locatif alors même que vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, car le loyer permet de couvrir une bonne partie et même parfois la totalité des mensualités. On peut penser de façon tout à fait légitime, qu’il vaut mieux payer un crédit pour un appartement dans lequel on vit, mais dans les grandes villes, le coût du logement est tel que devenir propriétaire peut devenir rapidement très coûteux et moins avantageux qu’une location. La location présente aussi l’avantage de la flexibilité et l’on n’a pas tout de suite les moyens d’acheter un appartement suffisamment grand pour loger toute sa famille. N’hésitez pas à consulter notre article traitant de ce sujet.

Comment définir son budget ?

L’investissement locatif n’est pas un projet qui s’improvise ! C’est d’ailleurs pourquoi Beanstock est née. Bien que les conditions actuelles d’obtention de prêt soient très favorables (c’est clairement le moment de se lancer !), acheter un logement pour y placer un locataire n’est pas chose facile. Il faut impérativement s’informer en amont sur l’immobilier et étudier le projet minutieusement : travaux éventuels d’aménagement (notamment pour améliorer les performances énergétiques du logement), tension locative, vacances locatives, tension à la revente, type de location, crédit, fiscalité et gestion locative. La première étape est de définir un budget : quel est l’apport que l’on peut fournir ? A-t-on de l’argent pour les imprévus? Est-ce un logement que je pourrais offrir à mes enfants en études ? Il ne faut pas oublier de se poser les bonnes questions sur les aspects patrimoniaux : régime juridique de l’achat si l’on investit à plusieurs.

ÉTAPE 3
Définir son projet d’investissement locatif
ÉTAPE 3

Définir son projet d’investissement locatif

Dans quelles villes investir ?

La première étape d’un projet d’investissement locatif consiste à choisir le bon emplacement pour ce logement. Il faut donc penser à plusieurs points : attractivité du quartier et tension du marché locatif, tension à la revente, sans oublier les impôts locaux (et donc la taxe foncière).

Attractivité et tension locative élevée

Suivant le budget que l’on souhaite mettre on peut choisir d’acheter sur une des grandes métropoles comme Paris, Lyon ou encore Marseille, où le marché locatif est hypertendu et où l’on pourra louer son bien aussi aux étudiants et jeunes actifs suivant la surface. Dans les villes étudiantes, comme Nantes, Lille ou encore Rennes, le marché locatif sera également tendu pour la catégorie étudiante, mais attention aux changements fréquents de locataires ! Ailleurs, il est possible d’envisager d’acheter plus grand et donc de toucher les jeunes couples ou les familles. On peut consulter les annonces pour avoir une idée des loyers pratiqués et pour avoir une idée du taux de logements vacants.

Haute tension à la
revente

Au-delà de l’attractivité (ou l’attache émotionnelle à une ville ou un quartier), il faut garder en tête la tension à la revente et donc garder un œil sur l’évolution des prix au m2. Il faut se projeter à moyen long terme: dans un marché immobilier dynamique il y a plus d’acquéreurs que de biens sur le marché, le bien pourra donc être revendu facilement, rapidement et à bon prix. L’ITI, Indice de Tension Immobilière est un bon indicateur à avoir en tête. Cet indicateur est très élévé à Paris (11%), Lille (11%), Marseille (13%), Avignon (10%). (Source: Meilleurs Agents).

Taxe foncière
interéssante

Un détail à ne pas oublier: la taxe foncière ! Celle-ci peut avoir un impact non négligeable sur un projet d’investissement, puisque c’est au propriétaire de l’honorer. Celle-ci peut représenter dans l’ancien plus de deux mois de loyer. Dans le neuf, avec le dispositif PINEL, elle peut être exonérée partiellement. Il faut donc absolument étudier les taxes foncières d’une ville avant de choisir d’investir. A chaque ville son rendement espéré. Mais il faut envisager le projet dans sa globalité pour en estimer la rentabilité. Si vous voulez en savoir plus, nous avons rédigé un article sur la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier.

Pour acheter un bien destiné à la location, il faut se positionner sur une ville attractive, avec un potentiel de plus-value et une taxe foncière qui permet d’obtenir un rendement intéressant !

Quels types de bien choisir ?

Le type de logement dans lequel investir dépend évidemment du budget que l’on souhaite consacrer au projet. Il faut garder en tête une règle de base : la rentabilité rémunère le risque.

Acheter petit

L’avantage de ces petites surfaces c’est le faible poids de ces logements qui expose moins l’investisseur aux charges de la copropriété. Dans les villes de taille moyenne ce sont les appartements deux pièces qui sont très prisés, car ils sont attractifs pour des locations de plus longue durée, tandis qu’à Paris ce sont les studettes ! On peut également choisir d’acheter un logement neuf, 20 à 30% plus cher qu’un logement ancien, dans le cadre du dispositif PINEL. Dernier point à garder à l’esprit: la récente loi Climat et Résilience a un impact non négligeable pour les investisseurs: les logements classés G sur le diagnostic de performance énergétique ne pourront être plus loués dès 2025, en 2028 les logements classés F, et 2034 pour les logements classés E. Il faut donc penser aux travaux visant à optimiser les performances énergétiques du logement pour un investissement serein.

Piggy
Acheter petit peut rapporter plus, puisque les petites surfaces se louent cher au mètre carré, mais le changement de locataire peut être assez fréquent, car ce type de logement est très prisé par les étudiants.
1 piéce1 ch22 m21 sdb4,3Nantes

Comment le financer ?

Le projet d’investir dépend du budget ! Plus votre budget sera réduit, plus la surface du logement sera petite. Il faut également garder à l’esprit que les mensualités du prêt ne seront que très rarement entièrement couvertes par le loyer payé par votre locataire.

La nécessité d’avoir de l’argent de côté

Il faut partir d’une somme que l’on peut (sans trop d’effort) investir dans son logement de façon mensuelle. En plus de cette somme, il faut avoir de l’argent de côté pour les imprévus: un ballon d’eau chaude qui lâche ou pour des travaux éventuels de la copropriété. Les imprévus relatifs à l’appartement étant limités par des travaux bien effectués !

Emprunter pour financer son investissement locatif

Que serait un investissement immobilier sans l’effet de levier du crédit ? Ce dernier vous offre la chance de devenir progressivement propriétaire d’un logement sans en payer le prix avec votre argent ! L’effet de levier a l’avantage de décupler la rentabilité d’un investissement puisque le coût d’un crédit immobilier est historiquement faible et les banques plutôt friandes de ce type de projet si le dossier est bon (CDI, hors période d’essai).

Fiscalité et
financement

Les intérêts du prêt peuvent être déduits des revenus locatifs et donc de facto réduire le montant des impôts ! Il est possible de choisir le régime de la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) dans l’idée de déduire les charges et amortissements des gains engendrés par la location. Ainsi, cela permet de ne payer aucun impôt sur les revenus générés par l'investissement sur les 10 premières années.

Financer son projet d’achat locatif par le recours du crédit permet de bénéficier de l’effet de levier ainsi que d’une ficalité avantageuse, mais gardez en tête qu’un apport minimal est nécessaire, d’au moins 10% du coût total du projet, couvrant notamment les frais de notaire.
Votre budget est de320 000 €
ÉTAPE 4
Réaliser son investissement locatif
ÉTAPE 4

Réaliser son investissement locatif

Analyser le projet d’investissement locatif

Vous avez repéré un bien qui vous fait de l'œil ? Si vous ne passez pas par un mandataire ou une plateforme d’investissement locatif clé en main, comme Beanstock, il vous faudra maîtriser les aspects financiers (loyer, charges, vacance locative, rentabilité du bien), techniques (architecture et travaux d’aménagement, sans oublier les performances énérgétiques), mais aussi commerciaux (négociation du prix du bien avec le vendeur, négociation avec les banques).

Grâce à notre simulateur de rentabilité, le tableur excel est votre meilleur ami dans cette tâche. L’avantage c’est que tout analyser seul permet de beaucoup apprendre sur le sujet mais il est aussi possible de faire des erreurs! Estimer les travaux nécessaires est une étape importante du projet. On peut partir de l’hypothèse qu’il faudra compter 250€/m2 pour un rafraîchissement du bien, 800€/m2 pour une rénovation complète (sol, peinture, plomberie, électricité, etc) et plus de 1000€/m2 pour des travaux dits “lourds”. Il faudra peaufiner cette première estimation lors de la contre-visite une fois l’offre acceptée en visitant le bien avec un entrepreneur qui complètera votre dossier de financement par un devis.

Les étapes de la transaction : de l’envoi de l’offre aux travaux d’aménagement

Trouver votre pépite et estimer les travaux

Assurer la gestion locative du bien

Ensuite, une fois le logement rénové et meublé, il est possible de choisir entre deux options. Celle de passer par une agence, ou alors de louer seul. Confier la gestion locative de son bien à une agence présente indéniablement l’avantage de la tranquillité mais permet aussi de gagner du temps (et de l’énergie !). En effet l’agence va s’occuper de créer une annonce immobilière exhaustive et attractive, la diffuser sur les grands portails immobiliers, recevoir et trier les dossiers de locataire et choisir le locataire le plus fiable. Elle pourra gérer les états des lieux d’entrée et de sortie, percevoir les loyers et bénéficier de ses nombreux partenariats: assurances, contrat d'électricité et artisans en cas de pépin urgent. Cela permet également d’être à distance: pas besoin d’investir dans une ville proche du domicile ! Cela peut néanmoins être onéreux: en moyenne il faut prévoir entre 4 et 7% des loyers charges comprises sans la garantie loyers impayés. Par ailleurs, une agence a tout intérêt à percevoir des frais liés aux changements de locataire et ne choisira pas le locataire susceptible de rester longtemps. Choisir de gérer la location soi-même demande du temps et des connaissances supplémentaires: n’hésitez pas à vous renseigner sur notre article dédié à la location.

Fiscalité: que choisir?

L’investissement locatif est très largement encouragé par les pouvoirs publics français par divers dispositifs. Selon votre choix de louer vide ou meublé, la fiscalité sera différente.

Le dispositif Pinel

Le dispositif PINEL, destiné aux logements neufs permet d’économiser jusqu’à 60 000€ d’impôts. Il est complété par le dispositif Denormandie, qui propose l’achat d’un bien ancien à rénover dans certains centres-villes. La location vide offre la stabilité puisque c’est un bail de trois ans, et le préavis est de un à trois mois selon la zone. Les loyers sont imposés comme des revenus fonciers.

La Location Meublée Non Professionnelle (ou LMNP)

La Location Meublée Non Professionnelle (ou LMNP) s’oppose au régime fiscal de la location nue. Il est nécessaire de mettre une certaine liste de meubles à la disposition du locataire (outre les mesures légales de logement décent). Ce régime donne droit à plusieurs avantages. Il permet d’exiger des loyers plus élevés, et d'autant plus élevés que les meubles et les prestations sont qualitatifs et dépassent la liste minimale. Louer un bien en LMNP s’avère certes onéreux au départ, mais très rentable par la suite, puisqu’il donne la possibilité de choisir entre deux régimes de déduction des charges. Le régime forfaitaire permet d’être imposé à hauteur de 50% des loyers encaissés (70% en location nue). Le régime réel permet de déclarer vos charges au réel et de déduire les amortissements, comme si votre bien perdait de la valeur chaque année au vue de son usure ! Les frais d’agence peuvent également être amortis. Ainsi, le résultat net ne sera pas positif - vous ne payerez donc pas d’impôts. De plus, et c’est la cerise sur le gâteau, la plus value future ne prendra pas en compte l’amortissement déduit tout au long de la location du bien. Ainsi, votre impôt sur la plus value sera réduit ! C’est certes très compliqué, mais avec un comptable tout devient simple !

La première graine d’un grand patrimoine immobilier est désormais plantée

🎉 Félicitations, vous voilà propriétaire d’un bien immobilier, premier pas vers la constitution de votre patrimoine. Néanmoins, il est nécessaire d’être vigilant à toutes les étapes du projet locatif afin d’être sûr d’investir bien et de dégager une rentabilité satisfaisante.