Pourquoi faut-il investir dans l'immobilier locatif ?
Apr 6, 2021
8 minutes
Toutes les raisons sont bonnes pour faire un investissement locatif :
vouloir diversifier ses placements vs un livret A à 3% de rémunération brute ;
profiter du prix du m2 qui s’envole ;
prévoir de loger sa famille ;
vouloir gonfler sa retraite ;
viser l’indépendance financière pour ne plus avoir à dépendre uniquement de son travail ;
être attaché.e à un quartier ;
avoir envie de profiter de conditions exceptionnelles de financement actuelles…
C’est finalement le seul moyen de s’enrichir en dormant… tout en profitant d’une capacité d’investissement décuplée par l’effet de levier des crédits bancaires.
Passons en revue les avantages absolument uniques de l’investissement dans le locatif, par comparaison avec tout autre type d’investissements.
Avantage n°1 : générer des revenus autrement que par le travail
La première raison de réaliser un investissement immobilier locatif n'est pas des moindres : si gagner de l’argent s’obtient généralement en échange de son temps et son énergie selon le modèle de rémunération le plus classique qui soit : le travail, l’immobilier locatif change complètement la règle du jeu.
En effet, l’actif (votre logement) travaille pour vous ! Il génère des revenus ou loyers, jour et nuit, pour un moindre effort, à savoir la recherche de locataires et éventuellement la gestion de tracas liés à la location, si vous ne passez pas par une agence de gestion locative. Néanmoins, tout actif immobilier n'est pas forcément rentable, cela serait trop simple !
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Avantage n°2 : profiter de l'effet de levier bancaire
Le deuxième élément qui fait qu'investir dans le locatif est exceptionnel est l’emprunt à crédit. Ce n’est un secret pour personne, et contrairement à l’investissement sur des actions, des startups ou même des SCPI, on ne finance que très rarement un bien immobilier avec de l’argent disponible sur son compte.
Bien au contraire : en moyenne, les banques exigent un apport minimal, au maximum de l’ordre de 10 % du prix du bien. Dit autrement, vous multipliez au minimum par 10 chaque euro que vous sortez de votre poche. Vous jouez donc avec de l’argent que la banque vous prête !
Reste à déterminer le montant que la banque peut vous accorder selon votre profil (situation familiale, autres revenus, patrimoine) ... Dans cette quête, cet outil ci-dessous pourrait vous aider ! 👇🏻 Simulez votre capacité de financement : Vous cherchez à savoir combien vous pouvez emprunter pour investir dans le locatif, sur quelle durée et à quel taux ? Combien d’apport il vous faudrait pour investir dans le locatif ? Simulez votre capacité d'emprunt pour l'investissement locatif de financement en 5 minutes pour connaître votre budget ! Le verdict est sans appel : investir dans le locatif est le moyen plus rapide et le plus accessible pour gonfler votre patrimoine, voire pour changer de catégorie socioprofessionnelle.
Avantage n°3 : multiplier vos possibilités d’investissement
Avec le temps, à mesure que vous remboursez vos mensualités après avoir investi dans le locatif et que votre bien prend de la valeur, votre patrimoine immobilier net augmente.
Patrimoine immobilier net = valeur de marché de vos biens - endettement associé
Chaque mois qui passe, vous augmentez les garanties qu’une banque peut prendre en échange d’un nouvel emprunt. C’est ainsi que vous pouvez construire, en seulement quelques années, un empire immobilier en partant de rien.
Avantage n°4 : cumuler deux (à trois) rentabilités
Avant de rentrer dans le détail, rappelons que la rentabilité locative théorique nette d’un investissement peut se calculer de façon objective à l’aide de la formule suivante :
[(Loyer charges comprises) * 12 - Charges de copropriété - Taxe foncière] / (prix du bien + frais d’agence + frais de notaire + travaux)
La théorie économique immobilière veut que ce ratio soit d'environ 5 %. Mais au cours des dernières années, le prix du m2 a eu tendance à augmenter plus rapidement que les loyers, tirant la rentabilité à la baisse. En théorie toujours, plus un actif immobilier est fiable, moins sa rentabilité est élevée. On ne va pas se mentir, acheter un bien à Paris comporte moins de risque de ne pas trouver de locataire ou de voir la valeur du bien flancher sur le long terme qu’investir en banlieue de Saint-Etienne.
Dans tous les cas, la rentabilité locative nette en France avoisine les 4 %. Mais à cette rentabilité locative il faut ajouter la rentabilité liée à l’augmentation annuelle du prix de votre bien, d’environ 3 % par an en France. Ces 2 sources de rentabilité font de cet investissement un placement complètement à part puisque la somme des deux (4 % + 3 % = 7 %) dépasse largement l’inflation (rythme auquel se dévalorise votre argent s’il n’est pas placé) et les taux d’emprunt immobiliers.
Enfin, s’il ne s’agit pas d’une rentabilité à proprement parler, il existe des avantages fiscaux non négligeables associés à certains dispositifs d’investissement : Loi Pinel, Censi-Bouvard…
Avantage n°5 : prévoir et stabiliser le rendement de son investissement
Pour finir, un point essentiel est que vous pouvez contrôler beaucoup de paramètres en termes d’investissement immobilier locatif. Évidemment, quand on investit dans le locatif, nous ne sommes jamais à l’abri de mauvaises surprises (changement de loi, survenue d’impayés, travaux à entreprendre). Mais ce risque est mineur comparé à la rentabilité et à la visibilité associées. C’est le rôle de votre notaire (ou de votre agent immobilier s’il est honnête !) de vous garantir, au moment de la signature, qu’il n’existe pas de véritable risque à prendre en compte.
Une fois que vous avez acheté, vous savez à peu près à quoi vous en tenir : loyer, charges locatives, impôts et taxes, taux d’intérêt... et même dans une certaine mesure augmentation du prix du bien sur le long-terme (d’où l’intérêt d’investir dans des lieux stables comme Paris).
La pierre n’est pas un investissement aussi explosif que la bourse (quoique les 3 dernières années aient vu des augmentations exceptionnelles des prix de l’immobilier) ou les startups, mais elle présente l’intérêt d’être beaucoup plus stable. A moins d’une catastrophe économique sans précédent, votre bien ne devrait pas perdre de valeur sur 20 ans. Et dites-vous bien que si une catastrophe économique devait se produire, l’immobilier serait probablement le dernier actif affecté !
Si, à la lecture de cet article, il subsiste en vous quelques interrogations au sujet de l'intérêt à porter à l'investissement dans le locatif, nous nous ferons un plaisir de répondre à vos questions et de vous guider dans la création de votre projet.
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