Comment convaincre ma banque de me prêter ?
Apr 6, 2021
6 minutes
En théorie, dans le cadre d'un investissement locatif une banque souhaite que vous ne dépassiez pas 35 % de taux d’endettement lorsque vous la consultez pour un investissement locatif. Si vous êtes en-dessous, votre dossier devrait être accepté et vous pourrez faire jouer la concurrence entre les banques. Si vous êtes au-dessus, pas de panique ! Rappelez-vous que les crédits immobiliers sont une source fondamentale de nouveaux clients pour les banques, qui n'attendent que d'être convaincues de faire une exception pour vous si elles pressentent que vous seriez un bon client pour elles. Pour rappel, le taux d’endettement se calcule comme suit :
Taux d’endettement = remboursements mensuels prévisionnels / (revenus du travail + 75 % des revenus locatifs prévisionnels - dépenses courantes mensuelles)
Si votre taux d'endettement est supérieur à 35 % et que vous avez de l’épargne disponible
Plusieurs stratégies s’offrent à vous :
Mettez de l’apport
Réduisez vos dépenses courantes mensuelles (pendant les 3 mois qui précèdent votre demande à la banque)
Convainquez la banque de miser sur vous. Rappelez-vous qu’une banque ne gagnera que très peu d’argent sur votre crédit immobilier et qu’elle souhaite faire de vous un client pour ses autres produits beaucoup plus lucratifs (placements financiers). En lui montrant que vous êtes quelqu’un d’ambitieux qui projette de générer d’importants revenus, vous lui permettez de se projeter dans un avenir commun fructueux ! Oui, un entretien à la banque n’est pas si loin de ressembler à un entretien d’embauche ! Les banquiers ne sont pas des robots mais des humains, ils seront sensibles à vos arguments s’ils sont valides et pourront déroger aux règles théoriques.
Si celui-ci est supérieur à 35 % et que vous n’avez pas d’épargne disponible
Plusieurs stratégies s’offrent également à vous :
Reportez votre investissement et mettez de l’argent de côté
Cherchez un autre investissement à forte rentabilité qui vous ramènera sous les 35 %
Là encore, il va falloir user de vos talents de persuasion pour que la banque mise sur votre capacité future à générer davantage de revenus !
La stratégie du reste à vivre
Une autre stratégie, plus audacieuse mais qui fonctionne dans de nombreux cas, consiste à attirer l’attention de votre banque sur une autre méthode de calcul : le reste à vivre. Celui-ci permet, au lieu de se concentrer sur un ratio d’endettement, de focaliser l’attention sur l’argent qu’il vous reste à la fin du mois :
Reste à vivre = Revenus du travail + 75% des revenus locatifs - dépenses courantes - mensualités de remboursement prévisionnelles
Si celui-ci est supérieur à 1 000 €, alors certaines banques n’hésiteront pas à vous prêter. D’ailleurs, notez bien que certaines banques privilégient systématiquement cette méthode de calcul.
S'appuyer sur un garant
Une dernière stratégie, pour celles et ceux qui sont à la limite en terme de reste à vivre et de taux d’endettement, consiste à s’appuyer sur un garant plus nanti (souvent un parent) sur lequel la banque s’appuiera si vous veniez à ne pas pouvoir rembourser vos mensualités de crédit. Si quelqu’un accepte, prévoyez de lui faire un beau cadeau de Noël pour le remercier ! Enfin, un conseil important est de bien penser à solliciter de nombreuses banques différentes. Elles n’ont pas toutes les mêmes conditions d’emprunt, ni les mêmes enveloppes de prêts à débloquer. Pensez à en consulter plusieurs et n’hésitez pas à faire jouer la concurrence ! Vous avez certes besoin d’elle, mais une banque ne peut pas vivre sans clients ! Ayez conscience de vos forces et faiblesses dans la négociation.
