Acheter ou louer et investir ?
Feb 2, 2023
5 minutes
Résidence principale ou investissement locatif, vers quoi s’orienter pour un premier achat immobilier ? Quelle stratégie adopter pour se construire un patrimoine et optimiser ses revenus ? Beanstock répond à toutes vos questions 👇
Investissement locatif ou résidence principale : par quoi commencer ?
Vous êtes, comme 41% des Français (et comme 88% des moins de 30 ans) locataire. Vous voyez chaque mois une bonne partie (environ ⅓ en moyenne) de vos revenus quitter votre compte en banque pour avoir un toit.
Vous vous êtes probablement demandé au moins une fois (10 fois ? 100 fois ?) comment sortir de là. Si tout ça était un bon calcul.
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⚠️ L’erreur à ne pas commettre : rester locataire… et ne rien faire
Votre loyer est une perte sèche. Il ne vous rapporte pas d’argent. Pour gagner de l’argent, vous n’avez que 2 options : soit vous restez locataire ET investissez l’argent que vous mettez de côté chaque mois, soit vous achetez votre résidence principale pour que l’argent que vous dépensez chaque mois pour votre logement soit transformé en patrimoine immobilier. C’est tout. Pas d’autre option. En particulier, l’option qui consiste à rester locataire, à ne pas mettre d’argent de côté et/ou à ne pas placer l’argent que vous mettriez de côté est une pure catastrophe financière qui vous retient d’avancer dans votre vie. Rien que ça !
🤔 La bonne question pour commencer : avez-vous vraiment les moyens d’acheter votre résidence principale ?
Vous avez une idée précise de votre résidence principale de rêve : vous savez où vous voulez vivre pendant les quelques prochaines années et la surface minimum qu'il vous faudra.
La première question à se poser est la faisabilité de votre projet : votre situation actuelle vous permet-elle d'acheter votre résidence principale ? Avez-vous l'apport nécessaire pour rendre l'achat possible ?
S’il vous manque de l’apport ou du revenu, la question ne se pose pas. Il ne vous reste que 2 options : investir dans le locatif ou… augmenter vos revenus et/ou votre apport !
La question qui suit : quel serait votre budget d’investissement locatif ?
Vous pouvez simuler votre capacité d’emprunt via notre outil. Si votre capacité d’emprunt est de 0€, alors il vous faut envisager de baisser votre loyer ou d’augmenter vos revenus. Sinon…
Vous avez les moyens d’acheter les 2 : quelle option gagne le match ?
Votre trésorerie mensuelle disponible
En devenant propriétaire de votre résidence principale, vous aurez, dans la plupart des cas, à rembourser un crédit qui vous coûtera plus cher que votre loyer actuel. Vous augmenterez votre charge mensuelle et réduisez votre reste à vivre (revenus - charges). Sans parler également de l’apport que vous aurez investi…
Ce calcul est crucial, car il faut vous assurer que vous avez la possibilité de voir votre budget de vie amputé considérablement.
Dans le cas d’un investissement locatif, le reste à charge est souvent très faible (voire inexistant). En effet, une immense proportion de votre remboursement de crédit est remboursée par… votre locataire ! L’impact sur votre reste à vivre sera beaucoup (beaucoup) plus faible. Un investissement locatif devrait donc avoir un impact mineur sur votre quotidien.
Gagnant : l’investissement locatif 💸
La flexibilité
Autre point : en achetant votre résidence principale, vous devrez accepter une moindre flexibilité dans votre vie. Changement de ville, de région, de pays… mise en couple… un nouvel enfant… un divorce… un décès… tout changement de logement deviendra infiniment plus complexe et prendra plusieurs mois (voire années). C’est un élément à prendre en compte.
Un investissement locatif, lui, vous permet de rester locataire et donc de bénéficier de la liberté qui va avec.
Gagnant : l’investissement locatif 💸
L’effet de levier
L’outil le plus puissant qui soit en finance moderne s’appelle l’effet de levier : grâce à votre banque, vous décuplez subitement votre force de frappe. Vous pouvez acheter un bien dont la valeur est largement supérieure à l’intégralité de votre patrimoine disponible.
Mais la puissance de l’effet de levier ne s’arrête pas là. Lorsque vous faites un investissement locatif, c’est votre locataire qui rembourse la plus grande partie de votre crédit (d’ailleurs, pensez à vous montrer reconnaissant !).
Par exemple, si vous achetez un bien à 200 000 €, avec 20 000 € d’apport, que vous louez 950 € et qui vous coûte 1000 € de remboursement de crédit par mois, au bout de 20 ans vous aurez investi 32 000 € de votre poche et vous posséderez un appartement dont la valeur est d’environ 250 000 €. C’est toute la puissance de l’effet de levier. En revanche, dans le cas de l’achat d’une Résidence Principale, vous êtes évidemment seul(e) à rembourser le crédit. Vous ne profiterez pas pleinement de l’opportunité d’effet de levier.
Gagnant : l’investissement locatif 💸
Plus-value et fiscalité
Faites un sondage. Combien de Français savent que la plus-value sur la résidence principale est exonérée d’impôts sur la plus-value ? Réponse : beaucoup.
Faites un deuxième sondage. Combien de Français savent que la plus-value sur un investissement locatif est exonérée d’impôts sur la plus-value si vous utilisez l’argent de la vente pour acheter votre résidence principale ? Réponse : trop peu.
Et c’est valable sur autant de biens que vous voulez. En revanche, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 5 dernières années pour en profiter et vous devez acheter la résidence principale sous 2 ans après la revente de l’investissement locatif.
Gagnant : match nul 🏳️
L’émotion
Petite séquence émotion. Celle d’entrer chez vous. D’avoir “un toit sur la tête”. Celle-ci n’est permise que par l’achat d’une résidence principale. Car souvent, un investissement locatif vous fera acheter un bien dans lequel vous ne vous projetez pas de vivre. En revanche, votre résidence principale possèdera à vos yeux une valeur qui va au-delà du financier, au-delà du rationnel. Et cet élément, quoique moins pertinent mathématiquement, possède néanmoins une valeur émotionnelle forte pour beaucoup de Français.
Gagnant : la résidence principale 🏡
Conclusion
RP ou IL : si vous pouvez acheter, achetez !
Si vous ne pouvez acheter ni l’un ni l’autre, augmentez vos revenus ou diminuez vos charges
Si vous avez le choix, l’investissement locatif sera a priori gagnant sur de nombreux plans
Outil non contractuel, estimations délivrées à titre informatif et sur la base des données mises à disposition
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