Investir dans l'immobilier locatif fin 2023
6 sept. 2023
6 minutes
Des taux d’intérêts ne cessent d’augmenter, une inflation proche des 5%, une règlementation de plus en plus complexe à appréhender… les raisons de ne pas investir sont nombreuses en cette rentrée 2023. Mais comme tout investisseur le sait, on ne choisit pas le contexte macroéconomique et il faut savoir s'y adapter. Mais surtout, c'est lorsque le marché bouge que les vrais opportunités se créent.
Décryptons donc ensemble ce contexte économique afin de mieux le comprendre et d'évaluer comment il est possible d’en tirer profit sur l'investissement locatif.
La situation bancaire en septembre 2023
Suite à la reprise économique de l’après COVID et à différents évènements géopolitiques comme la guerre en Ukraine, le retour à l’inflation est très brusque. C’est la raison pour laquelle la banque centrale Européenne qui a pour mission de lutter contre une inflation trop importante a décidé de la remontée de ses taux directeurs, ayant pour conséquence, une forte hausse des taux de crédit immobilier.
Ces taux atteignent aujourd’hui les 4% sur 20 ans ce qui est une évolution évidente depuis mars 2022. Si nous étions habitués depuis quelques années à des taux particulièrement bas, il faut savoir que ces taux n’ont rien d’exceptionnel ! Nous les avons connus au début des années 2000, ainsi qu’en 2006/2007 ou encore en 2011/2012. On pourrait aussi évoquer des taux autour de 9% pendant les années 90.
Il est donc important de prendre du recul sur cette situation bancaire. Les taux actuels n’ont en réalité rien d’exceptionnel et l’écho médiatique qui en a résulté vient surtout du rythme de cette évolution qui lui n’avait jamais été connu jusqu’à maintenant.
Les prix de l'immobilier en Septembre 2023
Il est peu aisé d’analyser les prix de l’immobilier de manière générale. En réalité, il n'existe pas un marché unique, car il se compose de typologies de biens très différentes. Entre les biens destinés à la résidence principale et ceux pour de l’investissement, les biens neufs et anciens, au sein des grandes ville ou des plus petites, à la montagne ou à la plage, … autant de marchés dans le marché.
Si l'on devait tout de même généraliser, oui, l’immobilier a effectivement fortement augmenté sur les années qui viennent de s’écouler. Et pourtant, même avec une évolution très rapide des taux comme nous en avons rarement connu, on ne remarque pas de décrochage des prix. Les négociations sont désormais mieux accueilli par les vendeurs et cela permet de compenser une partie du pouvoir d’achat perdu ce qui créé une correction des prix sur le marché national. Mais ce n’est pas une généralité ! Dans de nombreuses zones sur le territoire national, les prix continuent d’augmenter.
Le point sur les évolutions de la règlementation
Comment parler de l'environnement immobilier sans évoquer l'enjeu écologique à venir. Désormais, le vendeur d'un bien immobilier a obligation de fournir un Diagnostic de Performance Energétique, le fameux DPE. L'objectif est clairement annoncé : identifier les passoire énergétique (les logements classés en « F » ou « G » par ce DPE). La Loi Climat interdit depuis 2022 l'augmentation des loyer de ces biens. De plus, pour continuer la mise en location, il faudra : • à partir du 1er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ; • à partir du 1er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ; • à partir du 1er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.
Gel des loyers, interdiction au complément de loyer et bientôt de la mise en location... vous l'avez compris, il ne fait pas bon être propriétaire d'une passoire énergétique. Si c'est votre cas ou si vous envisagez d'investir dans un bien de ce type, on vous rassure tout de suite, il n'y a pas lieu de paniquer. Ce n'est souvent qu'une histoire de travaux à entreprendre à l'intérieur du logement afin de remonter cette note et dans certains cas seulement des travaux de copropriétés sont nécessaires. Attention tout de même à bien estimer le montant des travaux à réaliser en se basant sur les différents diagnostics à votre disposition !
Que nous réserve l'avenir ?
Pour essayer de prédire les évènements à venir, il faut commencer par s'intéresser au niveau de l'inflation. Nous l'avons dit plus haut, c'est la raison de l'évolution rapide des taux. Le taux d’inflation annuel de la zone euro s’est établi à 5,3% en juillet 2023, contre 5,5% en juin. Un an auparavant, il était de 8,9%. Ces chiffrs proviennent d'Eurostat, l’office statistique de l'Union européenne. On reste éloigné de l'objectif visé à moyen terme de 2% par la BCE mais c'est la dynamique qu'il faut mettre en avant. Selon les projections de juin, l’inflation globale devrait s’élever, en moyenne, à 5,4 % en 2023, à 3,0 % en 2024 et à 2,2 % en 2025. Autrement dit, il est possible d'anticiper à court ou moyen terme, une stagnation voire une baisse à venir sur les taux directeurs et donc les taux immobiliers.
Sur les prix de l'immobilier, on le dit à nouveau, cela dépend avant tout du bien et notamment de sa localisation. Mais la correction générale du marché devrait se poursuivre avec un volume de transaction plus faible. Si certains vendeurs vont faire le choix de replanifier leurs ventes, certains, contraints devront tout de même vendre ce qui poussera les prix vers le bas (les prix se basant sur les transactions réalisées dans la période). Les villes grandes ou moyennes avec un potentiel locatif devrait être moins affectés : les propriétaires remettront simplement leurs bien à la location le temps que la situation se détende pour les acheteurs.
Comment profiter de cette situation ?
La stratégie est claire : bénéficier d'un prix d'achat intéressant aujourd'hui et anticiper une future renégociation de son crédit à l'avenir. L'idée est de dégager une rentabilité intéressante (grâce à un prix d'achat plus bas) tout en bénéficiant de conditions bancaires qui devraient se détendre à l'avenir. Cela passe par 2 éléments :
Négocier le prix d'achat
Prenons du recul sur la situation. Le marché se compose aujourd'hui :
de biens qu'il faut rénover : afin de s'adapter à la règlementation ;
d'un nombre d'acheteur plus réduits : résultat de la baisse du pouvoir d'achat immobilier (à cause des taux actuels), mais aussi parce que les banques sont moins enclins à prêter. On comprend donc aisément que le marché actuel est plutôt en faveur des acquéreurs.
Pour prendre le dessus, il faut négocier intelligemment ! N'hésitez pas à tenter une offre en dessous du prix affiché, mais vous devez en parallèle augmenter la valeur perçue par la vendeur de votre offre ! Pour cela, montrez votre bonne foi en amenant des preuves de votre solvabilité (simulation bancaire, attestation de financement de courtier, ...). Au-delà du prix de vente, un vendeur se soucie également du timing et du délai de réalisation de sa vente. Eviter des problèmes de financement lui apporte de la valeur et il sera prêt à accepter une offre plus basse en échange d'un peu de sérénité.
Anticiper les évolutions du crédit
Comme indiqué dans les prévisions, la BCE qui fixe les taux directeurs, prévoit un retour à la normale de l'inflation d'ici 1 à 2 ans. Si cela se vérifie, il y a fort à parier que les taux viendraient à baisser pour ne pas trop amputer l'activité économique de long terme. Il faut donc anticiper cette possibilité dès maintenant et prévoir une possible future baisse des taux. Pour cela, veillez à bien vérifier vos conditions de renégociations !
En bref, pour résumer en quelques mots l'état du marché actuel :
la situation bancaire revient à des taux classiques ;
le volume transactionnel s'est nettement réduit et on perçoit une contraction des prix sur certaines zones et certains biens ;
la règlementation impose à des propriétaires de reprendre en main la gestion de leur bien si celle-ci est considérée comme une passoire énergétique.
Nous sommes donc dans cette situation face à des changements conjoncturels, liés à la période et à son contexte. Face à cela, il est possible de simplement attendre et voir comment la situation évolue, mais de fait cela signifie de sacrifier des mois de loyer et ne pas jouer sur les leviers existants aujourd'hui. Il est donc aussi possible d'en profiter et de tirer votre épingle du jeu. Avec une stratégie d'acquisition bien établie, il devient possible de réaliser aujourd'hui un investissement encore plus optimisé que dans le cas d'un achat effectué il y a quelques années. Mais attention, le temps est compté et le marché peut évoluer très vite !
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