Résidence principale ou investissement locatif ?
6 sept. 2023
4 minutes
Résidence principale ou investissement locatif ?
C’est la question existentielle face à laquelle on se retrouve tous confronté un jour ou l’autre sur le sujet de l'immobilier. Et comme vous pouvez vous en douter, la réponse est : cela dépend… Aujourd'hui, en France, 37% des investisseurs ne sont eux-même pas propriétaires de leur résidence principale et les modes de vie actuels sont amenés à pousser ce chiffre vers le haut. Il n’y a bien sûr pas une meilleure option que l’autre, chacune présente des avantages et des inconvénients. Voici un petit guide des questions à se poser et des éléments à connaitre afin de vous appuyer dans votre décision.
Qu’est-ce que je peux faire ?
Avant toute chose, et même avant de réfléchir plus en détail à cette question, il faut déjà connaitre ses possibilités. Cela commence par l’évaluation de vos capacités financières.
Réalisez (seul via notre simulateur ou accompagné de votre conseiller bancaire par exemple) le calcul de votre capacité d’emprunt. Celle-ci s’évalue en fonction de votre situation personnelle, de votre activité et sa forme (CDI, CDD, indépendant, …), de vos revenus et de vos charges. Une fois déterminée, ajoutez-y l’épargne que vous pouvez intégrer au projet. Ainsi, à vous d’estimer si ce budget vous permet d’acheter la résidence principale que vous souhaitez, le bien où vous pouvez vous projeter sur du long terme (on prévoit un horizon autour des 8 à 10 ans en général).
Si le budget vous convient alors il faut évaluer l'impact sur votre trésorerie à venir. Calculez la mensualité nécessaire à votre achat avec les taux actuels, ajoutez-y les charges de copropriété et la taxe foncière rapportées en valeurs mensuelles, vous obtenez le montant que vous devrez sortir tous les mois. Ce montant est à comparer avec votre loyer actuel et il est souvent bien plus élevé.
Qu’est-ce que je souhaite ?
Si le budget et la trésorerie ne vous ont pas aidé pas à vous orienter, il faut pousser la réflexion.
La résidence principale, le choix de la stabilité
Acheter sa résidence principale, c’est acheter en toute sécurité : pas d’inquiétude sur le fait de trouver un locataire ou d’avoir à le gérer, vous êtes votre propre chef. C’est aussi le choix du confort : avoir la possibilité d’entreprendre des travaux pour mettre le bien immobilier acquis à son image, sans compromis sur la distribution ou sur l’aménagement. C’est également se détacher du poids psychologique d’un loyer à payer. D’un point de vue financier, c’est aussi pouvoir bénéficier d’exonération d’impôts sur la plus value lors de la revente.
Un choix cohérent dans les villes plus petites
Il y a certains cas où la résidence principale est aussi un choix financier cohérent. En effet, dans certaines villes petites et moyennes, le loyer est supérieur à ce que coûterait la mensualité dans le cadre d'une acquisition d'un logement de même type et surface. Cela est commun dans les villes ayant un prix au m2 relativement bas.
Mais alors, pourquoi choisir l'investissement locatif ?
Le choix du budget : l’investissement immobilier présente de nombreux avantages par rapport à d’autres placements, mais il n’est pas toujours évident d’obtenir le financement que l’on souhaite pour sa résidence principale. L’investissement locatif permet d’investir dans la pierre sans perdre de temps avec votre capacité actuelle.
Prenons l'exemple d'un habitant Lyonnais ayant une capacité d'emprunt de 150 000 euros et qui vit dans une surface de 40m2. Avec des prix au m2 moyen de 5 000 euros et des frais de notaire autour des 8%, il pourrait s'offrir une résidence principale de 28m2, mais cela n'est pas forcément ce qu'il souhaite. En attendant une hausse de son salaire et de sa capacité d'emprunt, il est possible d'investir dans l'immobilier grâce à l'investissement locatif.Le choix de la flexibilité : que vous soyez en difficultés, que vous souhaitez simplement changer d’air ou que vous ayez besoin de chambres supplémentaires, vous pouvez rapidement quitter un appartement que vous louez. Dans le cadre d’une résidence principale, il est forcément plus long de trouver un acheteur et de réaliser la vente. De plus, en cas d’acquisition récente ou de travaux importants, les probabilités d’une opération à perte sont importantes.
Imaginons l'opération suivante :
Prix du bien : 300 000 (30m2 à 10 000 e/m2), frais de notaire : 32 400 , travaux 30 000, frais agence : 15 000
L'opération nécessite donc : 300 000 + 32 400 + 30 000 + 15 000 = 377 400 euros, donc un emprunt de 337 400 en retirant un apport de 30 000 euros.
Au bout de 2 ans, notre primo investisseur souhaite quitter la plus belle ville du monde pour découvrir le soleil marseillais. Il aurait à ce moment-là remboursé environ 22 000 euros. Dans le cas où les prix de l'immobilier ont augmenté de 5% et que les travaux aient créé une hausse de la valeur immobilière, la revente pourrait être de 345 000 euros. Vous l'avez compris, les 2 années passées ont servi à gagner 22 000 + 45 000 = 67 000 euros, mais les frais fixes étaient de 32 400 + 30 000 + 15 000 = 77 400 euros. L'opération n'a donc pas été rentable, avec une perte d'environ 10 000 euros malgré des hypothèses favorables.Le choix financier : l’immobilier locatif va vous permettre de vous détacher de critères personnels comme la zone géographique ou la surface afin d’optimiser la rentabilité de l’opération. Vous vous donnez donc la possibilité d’investir dans des zones ayant des rendements plus élevés que celles proche de votre lieu de vie.
En bref : Vous l'avez compris, il n'y a pas de réponse unique, les arbitrages à réaliser dépendent uniquement de vous !
Si vous avez la capacité de débloquer le budget que vous souhaitez, que vous avez de la visibilité sur vos projets futurs et privilégiez le confort, alors l'achat de votre résidence principale semble être le bon compromis.En revanche, si l'une de ces conditions n'est pas remplie, ne vous privez pas d'investir dans l'immobilier : l'investissement locatif est fait pour vous.
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