Investir dans le locatif en SCI : ce qu'il faut savoir
6 avr. 2021
4 minutes
La “Société Civile Immobilière”, plus connue sous son anagramme de “SCI”, jouit d’une notoriété qui dépasse largement le cadre de ceux qui en possèdent une. Mais attention, elle n’est pas adaptée à toutes les circonstances d’investissement : en particulier, elle n’est pas optimale pour un investissement locatif meublé.
Il est important de comprendre que votre SCI peut être soumise à 2 régimes fiscaux radicalement différents : à l’IS (impôt sur les Sociétés) ou à l’IR (impôt sur le Revenu). Vous décidez de ce régime au moment de la création de la SCI. En général, il est toujours plus intéressant de la soumettre à l’IR d’un point de vue fiscal. En revanche, elle n’est autorisée qu’à proposer des contrats de location d’habitation, ce qui exclut les baux meublés, à part si cette activité représente moins de 10% de l’activité de la SCI.
Avantages de la SCI
La SCI vous permet d’investir à plusieurs. D’ailleurs, c’est même une obligation : vous ne pouvez pas créer une SCI seul. Cela peut donc permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt. Si la SCI génère du déficit foncier et qu’elle est soumise à l’impôt sur le Revenu (IR), vous pourrez imputer ce déficit à hauteur de 10 700€ en déduction de votre impôt sur le revenu. Pour rappel, cette option n’est possible que si vous faites de la location vide.
Pour le calcul de la plus-value en SCI à l’IR, vous pouvez déduire de votre plus-value les frais d’acquisition (frais d’agence et de notaire) au réel ou d’un forfait de 7,5% du prix d’achat. Les travaux peuvent être déduits s’ils n’ont pas été utilisés pour créer du déficit foncier. Vous bénéficiez du régime des plus-value des particuliers, qui propose des abattements intéressants dans le temps (sur la base de 19% d’IR et 17.2% de prélèvements sociaux).
Désavantages de la SCI
Les revenus en location meublée ne sont pas des revenus fonciers mais des revenus commerciaux. A ce titre, il ne rentrent pas dans le champ d’une SCI, spécifiquement dédiée aux revenus fonciers. Vous serez donc obligé de louer en vide au moins 90% de l’activité ou, si vous souhaitez vraiment faire du meublé, mettre la SCI à l’IS.
Le principal avantage de la SCI à l’IS est de pouvoir pratiquer l’amortissement et donc de réduire considérablement le bénéfice imposable. Néanmoins, cela signifie que vos plus-values immobilières seront soumises au régime fiscal des professionnels, qui peut être plus ou moins intéressant. Les amortissements pratiqués (en meublé) viendront augmenter d’autant la plus-value qui vous réalisez. Par ailleurs, il n’y aura pas d’abattement pour durée de détention. Enfin - et c'est là le plus gros problème -, cette plus-value restante viendra s’ajouter aux bénéfices de la SCI et sera donc soumises à l’IS puis à votre IR en cas de versement de dividende.
