Comment obtenir un prêt immobilier en tant que freelance ?
24 janv. 2022
6 minutes
Vous êtes freelance et souhaitez emprunter pour votre investissement locatif? On vous explique pas-à-pas les démarches pour y arriver. 💪🏼
D’après l’étude “Freelancing in Europe 2021” menée conjointement par le cabinet BCG et la plateforme Malt, l’accès au logement est l’un des challenges principaux auquel font face les freelances en France.
C’est le cas pour la location avec des propriétaires souvent frileux face aux dossiers d’indépendants, mais aussi pour les banques qui abordent différemment les freelances. Et pourtant, il est possible d’obtenir un crédit en tant que freelance, que ce soit pour acheter sa résidence principale ou pour investir dans l’immobilier, et donc préparer sa retraite.
Pourquoi les banques agissent-elles différemment vis-à-vis des freelances?
Quand elles évaluent un dossier d’emprunt bancaire, les banques cherchent en amont à évaluer le risque d'un éventuel défaut de paiement.
Quels sont ces risques chez les freelance ?
Par définition, les revenus d’un freelance sont variables et imprévisibles (par exemple, une bonne performance passée ne préjuge pas forcément de revenus futurs élevés). Cette imprévisibilité est liée à la fois au freelance lui-même (sa capacité à trouver des missions), mais aussi à des événements extérieurs. L’épidémie de covid-19 a d’ailleurs montré à quel point la conjoncture générale peut impacter les revenus des freelances de manière inattendue. En janvier 2021, une étude menée par Independant.io a ainsi révélé que 44% des freelances avaient subi une baisse marquée de leur chiffre d’affaires.
En cas de difficulté, les indépendants sont en général moins bien protégés. Par exemple, ils ne bénéficient pas du chômage ou encore d’une garantie de prévoyance. Cette protection sociale limitée les rend plus vulnérables aux aléas de la vie et donc plus susceptibles de connaître un défaut de paiement pour une banque.
Quels sont les critères que les banques regardent pour étudier une demande de crédit d’indépendant ?
Pour réussir à obtenir un emprunt immobilier en tant que freelance, il faut regarder les critères que les banques utilisent pour évaluer un dossier.
L’ancienneté
Le premier critère pris en compte par les banquiers, c’est l’ancienneté de l'activité.
Pourquoi ? Plus il y a d’années d’ancienneté, plus une banque va pouvoir évaluer facilement le risque associé à l'activité (la fluctuation sur les différentes années) ainsi que la régularité des revenus.
👉🏼 Les banques exigent une ancienneté minimum de 3 ans pour pouvoir accepter le dossier de financement d’un freelance.
La régularité des revenus
Le plus gros risque pour une banque qui accorde un crédit, c’est que l’emprunteur ne puisse pas rembourser ses échéances.
Pour éviter cela, les banques vont se pencher sur l’historique de l'activité pour faire une moyenne de revenus et scruter les variations d’une année sur l’autre.
Plus il y a des revenus réguliers et en croissance, plus la banque sera encline à accorder un prêt.
Le secteur d’activité
Le secteur d’activité va également peser dans le dossier. Un freelance tech aura ainsi plus de chance d’attirer les faveurs d’un banquier qu’un freelance dans un secteur moins porteur. Pourquoi ? Tout simplement car une banque sait que votre capacité à trouver facilement des clients et garantir un revenu régulier dépend de votre secteur d’activité.
La situation du couple
Si vous empruntez à deux, le statut de votre conjoint(e) pèsera également dans la balance. Cela signifie que si votre conjoint est salarié, la situation pourra être plus stable au regard des banques et ainsi augmenter les chances de l'acceptation du dossier.
3 astuces pour réussir à emprunter en tant que freelance
Maintenant que nous avons vu comment les banques étudiaient les dossiers de freelance, voyons comment maximiser les chances d’obtenir d'un prêt ! 🏡
Astuce 1 : Préparer un dossier clair
Avant d'accorder un crédit, une banque vérifie si la situation de l'emprunteur répond aux recommandations fixées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Celui-ci stipule qu'un taux d'endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus.
Autant ce taux est facile à calculer pour un salarié sur la base de ses bulletins de salaire, autant il peut être compliqué à estimer pour un freelance.
Il est appréciable de penser à faciliter la vie des banques en préparant des documents financiers clairs qui permettent d'estimer facilement les revenus.
Dans le cas d'une entreprise individuelle (auto-entreprise, entreprise individuelle ou entreprise individuelle à responsabilité limitée), il est demandé de présenter 3 bilans positifs.
Pour une société (EURL ou SASU), il faut partager les statuts de la société, les 3 derniers bilans comptables et les liasses fiscales (avec des résultats positifs). Dans le cas où le freelance se verse des salaires, il faut également joindre au dossier les 3 derniers bulletins de salaire.
Afin d'aider les banques à apprécier un dossier, il est recommandé d'apporter des documents annexes qui mettent en avant l'activité et donc la crédibilité du dossier.
Chez Beanstock, nous recommandons également un apport de 10% du montant de l'acquisition pour faire passer un dossier plus facilement.
Astuce 2 : Faire appel à un courtier immobilier
Soyons clairs : tous les banquiers ne sont pas réceptifs aux dossiers de financement d’indépendants.
Nous recommandons de contacter un professionnel, cela maximise les chances de faire passer un dossier. En effet, il sera plus à même d'indiquer quelles banques prêtent aux freelances et comment échanger de la meilleure manière avec un banquier.
Astuce 3 : Faire appel au portage salarial
Le portage salarial est un statut d’indépendant qui permet de “transformer” un chiffre d’affaires en bulletin de paie par l’intermédiaire d’une société de portage salarial.
Avec ce statut, un freelance bénéficie de vrais bulletins de salaire. De ce fait, son dossier ne va pas être analysé comme celui d’un indépendant, mais comme celui d’un salarié.
Le salarié porté aura donc seulement trois bulletins de salaire à présenter, et non 3 ans d’ancienneté. De ce fait, il pourra facilement lisser ses salaires pour jouer sur le critère de régularité qui est important aux yeux des banques.
Une fois le premier crédit obtenu, il est possible de quitter la société de portage. Il est également possible d'y rester pour pouvoir procéder à d’autres investissements locatifs ou encore profiter des autres avantages du portage.
Dans un contexte où l’immobilier est devenu un des meilleurs leviers d’investissement, obtenir un crédit immobilier est une étape importante pour les freelances. Cela peut notamment les aider dans la constitution d’une vraie retraite.
Le chemin à parcourir n’est pas le même que pour les salariés, mais il est loin d’être insurmontable ! Prenez le temps de vous renseigner et n’hésitez pas à demander de l’aide à des professionnels.
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