Comment calculer la rentabilité réelle d'un investissement dans le locatif ?
6 avr. 2021
10 minutes
Quand vous entendez parler d'investissement locatif un mot revient assez souvent : la rentabilité. Vos amis se vantent de leurs “rentas nettes à 4%”, des chasseurs immobiliers vous parlent de projets à 7% de rentabilité…Mais finalement, qu’est-ce que veut vraiment dire la rentabilité locative ? Et comment la calculer ?
Qu’est-ce que la rentabilité ?
La rentabilité permet de comprendre combien vous rapporte un investissement par rapport à ce qu’il vous coûte: c’est un indicateur qui évalue la performance financière d’un placement en calculant sa capacité à générer des revenus. Plus concrètement, la rentabilité mesure les gains annuels générés par rapport au capital investi.
Rentabilité = gains générés / capital investi
En immobilier locatif, ces gains se traduisent par les revenus locatifs générés annuellement, alors que le capital investi correspond au coût global d’acquisition du bien.
Rentabilité locative = revenus locatifs / coût d’acquisition
Mais attention, tout le monde ne parle pas de la même chose quand on parle de rentabilité locative. Selon le niveau de précision souhaité, ce calcul peut inclure plus ou moins d’éléments (les frais de notaire, les travaux, les frais de gestion, les assurances, les charges locatives, la taxe foncière,la fiscalité...). Si certains se limitent à une version non-exhaustive de ce ratio, plus communément appelée la rentabilité “brute”, il est fortement conseillé d’être le plus précis possible et de se référer à la rentabilité “nette” à minima avant de juger si le projet est intéressant financièrement.
Les différentes rentabilités et leur méthode de calcul
La rentabilité brute
La rentabilité brute est un ratio très simple à calculer qui permet de vous donner rapidement une idée sur la performance financière d’un projet locatif. Cet indicateur est peu précis mais il peut être très utile pour filtrer les projets : si un investissement présente une rentabilité brute inférieure à vos objectifs de rentabilité, il faut absolument l’écarter. La rentabilité brute est calculée en divisant les loyers annuels par le prix du bien.
Rentabilité brute = loyer mensuel x 12 / prix du bien
Prenons un exemple : vous achetez un studio à 143 000 € que vous louerez par la suite à 610 €/mois.
Rentabilité brute = (610 x 12) / 143 000 = 5,2 %
La rentabilité nette
En réalité, vous ne gagnerez jamais 100 % des loyers perçus car de nombreux frais et charges viendront amputer vos revenus locatifs. De même, lors de l’acquisition du bien, divers frais annexes viennent s’ajouter au prix du bien et augmenter considérablement votre enveloppe d’investissement (les frais de notaire, par exemple, qui s’élèvent à environ 8% du prix du bien et sont donc non-négligeables).
La rentabilité locative nette est un indicateur précis et très objectif qui permet de mesurer la performance d’un investissement nette de charges et de frais, en intégrant tous les facteurs intrinsèques au projet (et qui ne varieront donc pas en fonction de la situation personnelle de chaque investisseur).
Cela inclut :
1) les coûts liés à l’acquisition du bien et sa mise sur le marché locatif : les frais de notaire, qui s'élèvent à environ 8 % du prix de vente pour un logement ancien et 2 à 3 % du prix de vente pour un logement neuf, les frais d’agence, qui ajoutent 5 % au prix de vente en moyenne, les travaux de rénovation
2) les charges liées à la location du bien : les charges locatives, la taxe foncière, les frais de gestion si vous décidez d'opter pour une gestion professionnelle, les travaux d’entretien imprévus.
Si votre bien est dans une zone à faible tension locative, il faut aussi prendre en compte la vacance locative. Cependant, si vous vous lancez dans un investissement, le plus judicieux est de choisir des zones tendues afin de garantir que vous trouverez des locataires facilement.
La rentabilité nette est calculée comme de la manière suivante :
Rentabilité nette = (loyer mensuel CC - charges récupérables - charges non récupérables - taxe foncière mensualisée - frais de gestion) x 12 / (prix du bien + frais de notaire + frais d’agence + travaux)
Reprenons l'exemple ci-dessus : Pour acheter le bien, vous avez payé 11 500 € de frais de notaire et 8 000 € de frais d'agence.Les charges locatives s'élèvent à 40 €/mois et la taxe foncière à 120 €/an. Vous décidez de confier la gestion de votre bien à une agence professionnelle, qui vous facture 3 % du loyer chargé par mois. Votre rentabilité nette s'élève donc à :( (610 - 40 - 120/12 - 3% x 610) x 12) / (143 000 + 11 500 + 8000) = 4 % En incluant les charges et les frais, on a perdu dans ce cas-là plus d'un point de rentabilité !
La rentabilité nette reste le meilleur indicateur pour comparer des investissements locatifs et bien comprendre le potentiel financier d'un projet. Si vous êtes en recherche de projets d'investissement, vous remarquerez que beaucoup de professionnels (chasseurs immobiliers ou agences) vous parleront en rentabilité brute, ou resteront vagues sur le calcul de rentabilité qu'ils utilisent. Il ne faut pas hésiter à vous renseigner : demandez-leur quelles sont les données qu'ils incluent dans leur calcul. Ça vous permettra d'un côté de vous faire une idée beaucoup plus claire sur l'intérêt du projet en question et de l'autre de montrer à vos interlocuteurs que vous savez de quoi vous parlez.
La rentabilité “réelle”
Aux revenus locatifs nets de charges et de frais s’ajoutent des éléments qui dépendent de la situation personnelle de chaque investisseur : impôts (ou économie d'impôts !), assurances, coût du crédit, etc.
Si vous souhaitez comprendre ce que vous rapporte vraiment un investissement (à vous personnellement), il vous faudra calculer la rentabilité “réelle”. Pour cela, rajoutez au numérateur les coûts ou les revenus annuels qui vous sont spécifiques. Les plus communs sont les intérêts de votre crédit (tout le monde n’emprunte pas le même montant au même taux et sur la même durée), l'assurance propriétaire non-occupant qui est obligatoire, l'assurance garantie loyers impayés si vous décidez d'y souscrire et les impôts ou l'économie d'impôts, qui dépendent de votre niveau d'imposition et du régime fiscal que vous choisissez pour votre location.
Si la rentabilité brute et la rentabilité nette sont des valeurs qui peuvent vous être communiquées par un professionnel de l’immobilier, vous êtes le seul à pouvoir calculer la rentabilité réelle puisqu’elle intègre des éléments qui sont propres à votre situation.
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