5 raisons de choisir l'investissement locatif
6 sept. 2023
4 minutes
Avec une inflation galopante et un taux de rémunération du livret A bloqué, investir devient une nécessité lorsqu'il s'agit de préparer l'avenir. Le marché action, obligataire, le monde des start-up, l'achat d'un parking, de cryptomonnaies, … Les possibilités d'investissement sont nombreuses et leur accès est de plus en plus facilité par de nouveaux acteurs. Et malgré toutes ces possibilités, l’immobilier locatif représente environ 30% des transactions immobilières et reste encore et toujours un des actifs favoris des français pour placer leur épargne. Quels sont donc les raisons de cet engouement ? Quels sont les atouts qui font de l’investissement locatif l'un des meilleurs investissements possibles ?
Voici 4 raisons de réaliser un investissement locatif au plus vite.
Un capital initial et une rentabilité multipliés grâce à l’emprunt bancaire : l'effet de levier
L’atout numéro 1, celui qu’il faut absolument retenir, celui qui permet d’atteindre de fortes rentabilités : c’est l’achat à crédit. Imaginez que vous avez 20 000 euros à placer. Vous hésitez entre un livret à 3% d’intérêts annuels ou un investissement immobilier (d’un montant de 100 000 euros) ayant une rentabilité identique de 3%. En plaçant votre argent sur votre livret, vous gagnerez 3% du capital, soit 3% x 20 000 euros = 600 euros / an. Sur votre investissement immobilier, vous gagnerez également 3% du capital, mais celui-ci se compose de votre épargne + de l’emprunt, soit 3% x 100 000 = 3 000 euros
La somme placée est la même, 20 000 euros, en revanche votre bénéfice est 5 fois supérieur avec l’immobilier locatif : c’est ce qu’on appelle l’effet de levier bancaire !
La banque accepte donc de vous prêter de l'argent dans le but d'augmenter votre capital d'investissement, autrement dit de vous permettre de vous enrichir plus rapidement. Et le seul moyen d'en profiter, c’est l’immobilier ! C’est ce phénomène qui va permettre d’atteindre des rentabilités de 6 à 14% selon votre projet par rapport à l'épargne placée.
Le bouclier idéal contre l’inflation
L’immobilier locatif a l’avantage de bénéficier de 2 sources de rentabilités : le loyer et l’évolution de la valeur du bien. Le loyer est directement indexé sur l’inflation par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) qui vous permet de faire évoluer le loyer de votre bien au fil du temps. Quand le coût de la vie augmente, votre rendement va lui aussi augmenter.
De l’autre côté, la valeur du bien est difficilement prévisible à court ou moyen terme, mais l’évolution des prix de l’immobilier des 40 dernières années montre qu’à long terme, la tendance est haussière. Cette valeur dépend de nombreux facteurs (taux d’emprunt, projets de développement, démographie) et l’inflation est l’un d’eux. La hausse des prix et des salaires tire la demande et donc les prix de l'immobilier vers le haut.
Côté charge, si vous passez par un crédit immobilier on l’oublie parfois mais nous avons la chance d’emprunter en France à taux fixe ! Vous connaissez donc votre mensualité par avance et celle-ci n’augmentera pas car votre taux d’emprunt sera le même durant toute la durée de l’emprunt. En revanche, si les taux venaient à baisser, vous pouvez renégocier votre crédit et en profiter.
Un investissement prévisible avec un risque contrôlé
Lorsqu'on recherche un investissement comportant une rentabilité intéressante on se confronte souvent à des produits risqués. L’investissement immobilier de son côté va vous permettre de contrôler beaucoup de paramètres. Une fois que vous avez acheté, vous savez à peu près à quoi vous en tenir : loyer, charges locatives, impôts et taxes, taux d’intérêt... et même dans une certaine mesure augmentation du prix du bien sur le long-terme. La pierre n’est pas un investissement aussi volatile que la bourse (quoique les dernières années ont montré des augmentations exceptionnelles des prix de l’immobilier) ou les startups, mais elle présente l’intérêt d’être beaucoup plus stable.
Évidemment, nous ne sommes jamais à l’abri de mauvaises surprises (changement de loi, impayés, travaux à entreprendre), mais ces risques sont faibles comparés à la rentabilité attendue. Il existe aussi des moyens de réduire leur probabilité d’apparition (garantie loyer impayé, un agent ou un notaire fiable, s'orienter vers des petites surfaces, …). A moins d’une catastrophe économique sans précédent, votre bien ne devrait pas perdre de valeur sur 20 ans. Et si une catastrophe devait se produire, l’immobilier serait probablement le dernier actif affecté !
Une fiscalité très avantageuse
Avant d'investir, il y a un point essentiel à mesurer : l'impact de la fiscalité.Déduction des charges, amortissement, déficit foncier ou autre, les possibilités d’optimiser la fiscalité en immobilier sont nombreuses. Que vous souhaitez réduire votre fiscalité personnelle ou tout simplement faire grandir votre patrimoine sans en laisser la majeure partie en taxes ou impôts, cela est possible grâces aux différents dispositifs et régimes fiscaux.
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est l’un d’eux. Si vous acceptez de meubler votre bien, ce régime fiscal vous permettra par exemple de bénéficier d’aucune fiscalité (ou très réduite) pendant les premières années de votre investissement. Ainsi, vous profitez d'une rentabilité nette de fiscalité qui reste très avantageuse.
Un moyen de se préparer à l'avenir
Vous l'avez sûrement compris à ce stade, l'immobilier est aussi un très bon moyen de se parer aux évènements futurs. Il nous arrive à tous de penser à une période importante de notre vie : la retraite ! Quel meilleur moyen il y a t-il de se préparer que de compter sur un loyer qui va venir augmenter votre patrimoine d'années en années ? Une fois le bien acheté et loué, vous n'avez plus à vous en préoccuper, votre patrimoine grandit sans y penser.
Mais cela ne vous concerne pas seulement vous, personnellement. L'immobilier est aussi un merveilleux outil de transmission, mais également une protection de taille face à ce que l'avenir peut provoquer de pire. L'assurance emprunteur s'occupera de laisser votre famille avec de quoi engager l'avenir plus sereinement avec le remboursement du capital restant dû.
En bref : Alors non, vous ne deviendrez pas forcément rentier en quelques mois parce que vous avez acheté un appartement. Mais si vous avez un peu d'épargne à placer, et que vous cherchez : ⁃ un investissement qui ne nécessite pas un capital de départ trop important (on parle de 10 à 15% du projet) ⁃ à obtenir des rentabilités nettes de fiscalité élevées ⁃ à conserver un risque mesuré et contrôlé
alors, l’investissement locatif est pour vous !
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