L'encadrement des loyers

27 juil. . 4 min

L'encadrement des loyers

Dans les 1149 communes françaises situées dans les 28 principales agglomérations de métropole de la zone tendue, oubliez la liberté de fixation des loyers à la relocation, pour les logements loués comme résidence principale.

Lu, relu, re relu... Vous avez fait votre deuil ? On vous explique la suite.

Quels sont les logements concernés ? 📝

En préambule, pourquoi avoir défini des zones tendues ? Pure logique : ce sont des territoires où la demande de location dépasse l’offre de logements. Pour vérifier que votre logement se trouve bel et bien en zone tendue, n’hésitez pas à utiliser le simulateur du service public conçu à cet effet. Cela vous aidera dans l’organisation de votre investissement locatif !

Dans ces secteurs, tous les logements sont concernés par les règles de l’encadrement des loyers à l’exception :

  • des logements loi 1948 ;
  • des logements sociaux (HLM) ;
  • des logements conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) ;
  • des logements meublés de tourisme ;
  • des résidences secondaires
  • des logements de fonction / en bail mobilité ;
  • et enfin des sous-locations.

Ce principe s’applique aux logements vides comme aux logements meublés loués comme résidence principale en bail d’un an, mais aussi aux colocations quelles que soient leurs configurations.

Le principe du loyer encadré 🖼️

Si vous ne relevez pas des exceptions, ce qui a, disons-le, de fortes chances de se produire, vous êtes contraint.e dans la fixation du loyer de votre logement à la relocation.

Réactivé par la loi ELAN en 2018, l’encadrement des loyers est adopté par de plus en plus de communes :

  • Paris en 2019 ;
  • Lille et ses communes limitrophes Hellemmes et Lomme en 2020 ;
  • Plaine commune : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse et Lyon en 2021 ;
  • Bordeaux et Montpellier pourraient y passer en 2022.

Dans tous ces emplacements, le loyer à la relocation est bloqué à un montant au m2 dit valeur de référence majorée et calculé par l’observatoire des loyers des agglomérations concernées. 

Pour récupérer les chiffres, c’est ici :

Si votre logement est concerné, l’unique manière de dépasser la valeur de référence majorée est de s’appuyer sur un complément de loyer exceptionnel.

Le complément de loyer exceptionnel 💎

Comme son nom l’indique, il se justifie par la présence d’un ou de plusieurs “plus” exceptionnels présentés par le logement par comparaison avec ses concurrents, à surface et emplacement comparables. 

On vous souffle quelques cas de figure incontestables  :

  • jardin ou terrasse ;
  • parking ;
  • vue exceptionnelle ;
  • très grande hauteur sous plafond (au-delà de 3,3 m) ;
  • équipements luxueux comme jacuzzi, sauna.

⚠️ Warning ⚠️

L’ élément constitutif de l’application du dispositif ne doit pas être retrouvé dans les charges locatives. La présence d’un jardin ou d’une piscine dont une résidence aurait la jouissance commune par exemple ne peut pas rentrer dans le périmètre du complément exceptionnel.

Un bail transparent quant à l'encadrement du loyer 👓

Depuis 2014, le modèle de bail obligatoire fait figurer les valeurs de référence médiane (inférieure de 20% à la valeur de référence majorée) et majorée.

Le locataire sait donc très précisément ce qu’il en est, et s’il est redevable d’un complément de loyer exceptionnel ou non.

En la matière, deux manquements peuvent donner lieu à un litige :

  • un loyer dépassant la valeur de référence majorée sans raison apparente ;
  • l’application d’un complément de loyer exceptionnel non justifié.

Des sanctions dissuasives ⛔

En cas de contestation par le locataire ou de sanction administrative pure et dure par un représentant local de l’Etat, le propriétaire négligent encourt :

  • des amendes allant jusqu’à 5000 euros pour une personne physique, 15000 euros pour une personne morale ;
  • l’obligation de rétablissement d’un loyer respectueux de la loi ELAN.