Charges locatives : paiement au forfait ou par provision ?

Investissement immobilier locatif : Comment gérer les charges locatives ?

Un propriétaire-bailleur peut récupérer une partie des charges de copropriété à son locataire - c'est ce qu'on appelle les charges locatives ou récupérables. Ces charges sont payées directement par le locataire au propriétaire-bailleur, en complément du loyer.
Le montant de ces charges peut varier d'une année à l'autre en fonction du budget et des dépenses de la copropriété. Si le paiement de ces charges se fait par défaut par provision pour certains types de baux, le propriétaire peut choisir entre un paiement par provision ou au forfait pour d'autres types de baux. Les modalités de paiement doivent être bien précisées dans le bail.

 

Location vide : charges réelles

Si le bien est loué en vide et qu'il ne s'agit pas d'une colocation, le propriétaire-bailleur doit obligatoirement opter pour un paiement par provision, ou "charges réelles" : il demande au locataire chaque mois une provision pour charges et ne pourra récupérer que le montant des dépenses effectives engagées au cours de l'année. Ainsi, le propriétaire fixe dans le bail une provision pour charges mensuelles, calculée sur la base des résultats antérieurs lors de la précédente régularisation des charges ou du budget prévisionnel de la copropriété. Une fois par an, le propriétaire-bailleur procédera à la régularisation des charges : si le total des provisions est plus élevé que la somme des dépenses réelles, il remboursera la différence au locataire ; sinon, c'est le locataire qui lui devra la différence.

Location meublée ou colocation : charges réelles ou forfaitaires

Si la location est meublée, ou qu'il s'agit d'une location en vide à des colocataires, le propriétaire-bailleur peut opter pour des charges réelles ou forfaitaires et doit préciser son choix dans le bail.
Pour le paiement au forfait, le montant des charges forfaitaires doit être fixé dans le bail et il n'y pas de possibilité de régularisation. La loi Alur précise que ce montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges réelles dont le locataire se serait acquitté. Le montant des charges forfaitaires ne peut être modifié en cours de bail mais peut suivre la même indexation que le loyer. L'avantage principal du paiement forfaitaire des charges est la simplicité de gestion. Le désavantage est de n'avoir aucune flexibilité au cas où le propriétaire a besoin de modifier le montant de ce forfait : même s'il se rend compte en cours de bail qu'il n'a pas comptabilisé une certaine dépense dans le forfait, il ne pourra pas demander un complément ou une régularisation au locataire. Il faut donc bien calculer le montant du forfait avant de signer le bail !