Prêt immobilier : comment calculer le TAEG? 💰

Définition, méthode de calcul, fonctionnement, obligations... Tout est là ! Le TAEG n'aura bientôt plus de secrets pour vous. 🤓

Qu'est-ce que le TAEG ? 

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est un indicateur essentiel lorsqu'il s'agit d'évaluer le coût réel d'un prêt pour l'emprunteur. C'est un taux qui englobe non seulement le taux nominal du prêt, mais également tous les frais et charges associés à l'emprunt. Calculé conformément à une formule précise, le TAEG permet aux emprunteurs de comparer les différentes offres de prêts et de prendre des décisions éclairées. On parle tout le temps de lui dans le cadre d'un investissement locatif.

Bon à savoir 💡  : Avant le 1er octobre 2016, on parlait de TEG (taux effectif global). Ce changement a été réalisé pour avoir plus de précisions et pouvoir comparer les options de prêts plus facilement.

Comment calculer le TAEG ? 

Le TAEG est calculé grâce à la formule suivante : 

→ TAEG =[(montant total à rembourser - montant de l'emprunt)/montant de l'emprunt] x nombre de mensualités.

 ⚠️ le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure.*

*Le taux d’usure, aussi appelé seuil d’usure, est le taux maximal autorisé pour accorder un prêt. Il est fixé à l’aide d’une équation imposée par le Parlement Européen.

Quels sont les éléments du TAEG?

Comme dit précédemment, le TAEG regroupe l’intégralité des frais liés à un emprunt. 

On retrouve donc :

Le taux nominal 

Le taux nominal correspond au taux que la banque va attribuer à un prêt, il varie selon la situation et le dossier de l’emprunteur. 

La durée de l’emprunt

La durée de l’emprunt est également à prendre en compte pour calculer le TAEG. 

Bon à savoir 💡 : La durée maximale d’un emprunt pour un investissement immobilier (investissement locatif ou en résidence principale) est de 25 ans. 

Toutefois, la durée d'un emprunt pour un investissement locatif est environ de 20 ans. 

Coût de l’assurance

L’assurance emprunteur représente également un coût ! La bonne nouvelle ? il existe un article complet dédié à ce sujet. C'est juste ici 👈🏻.

Les frais de dossier

Les frais de dossier sont l'ensemble des frais administratifs liés à l’ouverture et la gestion d’un dossier. 

• Pour une banque en ligne, les frais de dossier sont nuls. 
• Pour les banques traditionnelles, les frais vont de 350e à 1000e. 

Pour les cas spécifiques, les frais de dossiers peuvent aller jusqu'à 1% du montant de l’emprunt.

Les frais de garantie ou de sûreté réelle :

⚠️ Une banque ne prend jamais de risque ! Pour cela, il existe plusieurs solutions de garantie. 

Les garanties sont ce qu’on appelle dans un langage plus juridique, des sûretés. 

Dans le cas où l'emprunteur ramène une garantie : 

• Elles peuvent porter sur des biens corporels (c’est le cas de l’hypothèque) ou incorporels (c’est le cas du nantissement) : c’est ce qu’on appelle des sûretés réelles.
• Elles peuvent également porter sur des personnes (c’est le cas du cautionnement) et dans ce cas, ce sont des sûretés personnelles.

Dans le cas où l’emprunteur ne ramène pas de garantie : 

Il peut souscrire une garantie auprès d’un organisme de cautionnement. Ce sont des filiales de grandes banques qui se portent garantes auprès des banques en cas d'insolvabilité. 

En moyenne, cela représente une charge d’1% du montant emprunté.

Quelles sont les obligations des banques ?

• Interdiction d’adapter leur méthode de calcul : le TAEG est calculé de la même façon quel que soit l’établissement bancaire. 
• Interdiction de dépasser le taux d’usure maximal
• Obligation d’indiquer le TAEG dans les publicités et les contrats de prêts. 

Dans le cas où une banque n'indique pas le TAEG ou bien que l’indication n’est pas correcte, un juge peut annuler de façon totale ou partielle les intérêts sur cet emprunt. Cela dépend du préjudice subi par l’emprunteur.