Calculez vos frais de notaire

On entend parler des frais de notaire pour de nombreuses situations et ils sont très souvent mal compris par les acquéreurs immobiliers.

C’est à tort que nous appelons cela les « frais de notaires ». Cet abus de langage crée une insinuation selon laquelle nous payons lors d’un achat immobilier une somme qui ira directement dans la poche de notre notaire. C’est faux.

En réalité, ces frais se nomment « frais d’acquisition, frais de mutation ou frais d’acte ». Ils incombent uniquement l’acquéreur et sont constitués en majorité de taxes de l’État sur l’acquisition d’un bien immobilier, de l’argent qui sera donc perçu par le trésor public, et une petite partie de ces frais sera reversée au(x) notaire(s). Les notaires font donc figure de collecteurs de taxes pour l’État.

Si vous parlez de frais de mutation et non de « frais de notaire », vous pouvez être sûrs que votre notaire vous aimera sincèrement pour vous être renseigné sur ce que sont réellement ces frais appliqués à chaque transaction immobilière et pour savoir qu'ils ne sont pas une rémunération directe qui arriverait sur le compte courant du notaire.

Malheureusement, pour une meilleure compréhension du public, nous utiliserons sur cette page le terme « frais de notaires ». Nous présentons donc nos excuses à tous les notaires de France.

Les frais de notaires sont fixés par la loi. De ce fait, ils sont fixes (avec une légère variation de taux par département, ainsi qu’une variation très faible qui peut résider entre deux communes). Globalement, il faut compter entre 7 % et 8 % du prix du bien en frais de notaire additionnels pour une acquisition immobilière d’un bien dans l’ancien alors que pour un achat immobilier dans le neuf, il faudra compter entre 2 % et 3 % du prix du bien en frais de notaire. Ces valeurs ne sont pas appelées à changer.

Car même si un vote communal, départemental peut être demandé pour augmenter le taux des frais de notaire, il faut savoir qu’ils ont un impact important sur la fragilité du marché immobilier, dans certains départements plus que d’autres selon la tension existante sur le marché local et le coût moyen au m2 d'un bien. Ainsi, la majorité refuse de voter pour des augmentations des taxes communales et départementales au sein des frais de notaire, car une augmentation du taux, même minime, pourrait porter atteinte aux nombres de projets immobiliers à l'avenir.

Les frais de notaires se découpent en de nombreuses parties :

• Droits d’enregistrement : Les droits d’enregistrement représentent la fusion des taxes de différentes échelles (communales et départementales) et se hissent en moyenne à 5 % du prix du bien. C’est la taxe qui représente l’action de l’enregistrement de cette transaction par un agent public. C’est aussi la composante la plus lourde des frais de notaire.
• Frais de publication de vente : Le notaire se doit, après la transaction, de publier au Service de la Publicité Foncière la vente immobilière afin que cette dernière soit officiellement reconnue. Ces frais de publication de la vente représentent une partie très faible des frais de notaire.
• Débours : Les débours représentent la somme de tous les frais annexes (d’impression, de constitution de dossier, de cadastre, etc.) engendrés par une transaction immobilière impliquant un transfert de propriété. Les débours représentent une partie faible des frais de notaire.
• Émoluments du notaire : Les émoluments du notaire représentent à la fois ce que l’office notarial perçoit avec la vente, mais aussi les formalités que le notaire avance pour l’acquéreur en attendant le règlement final des frais de notaire à l’acte authentique. Ces formalités ne représentent qu’une partie très faible des frais de notaire.
• TVA : Vous savez sûrement ce qu’est la TVA, qu’elle soit ou non dans les frais de notaire.

Les frais de notaires ne sont quasiment jamais pris en charge par la banque. Comme précisé précédemment, ces derniers étant constitués en majorité de taxes, la banque ne désire pas payer les frais fixes qui ne font pas partie directement du produit d’investissement immobilier pour lequel vous allez emprunter. Ces frais de notaire sont à régler en utilisant généralement votre apport par chèque ou bien par virement bancaire au moment de la signature de l’acte authentique, acte qui transfère officiellement la propriété d’un bien immobilier d’une personne à une autre.

Les frais de notaire étant fixés par la loi, il n’est théoriquement pas possible de les réduire. Malgré tout, il y a un moyen qui permet de réduire ses frais de notaire selon certains cas particuliers, ou plutôt un moyen qui permet de réduire la partie purement immobilière de votre acquisition qui est la seule base du calcul des frais de notaires (frais d’acte ou frais de mutation).

Pour réduire les frais de notaire, il faut donc jouer sur le prix d’acquisition, ce dernier est toujours cité en FAI, en comprenant donc la commission de l’agent immobilier. Lorsque la commission est à la charge du vendeur, le prix intègre cette commission (qui n’est pas dévoilée en termes de pourcentage) dans le prix de vente du bien afin de rémunérer l’agent immobilier. Il n’est donc pas possible de réduire le prix d’acquisition sur des commissions d’agences à la charge du vendeur.

Néanmoins, lorsque ces frais, sont à la charge de l’acquéreur, le pourcentage est fixé et divulgué, ce qui permet de le séparer du prix du bien FAI, et donc faire passer cette commission comme une commission de mandat de recherche, qui permet au prix de vente d’être sensiblement plus faible à hauteur de la commission de l’agence immobilière, et il en ira de même pour les frais de notaires.

( Les frais d’acquisition s’appliquent uniquement sur la valeur immobilière, et non sur le mobilier. Si vous décidez de valoriser le mobilier (les placard et rangements d’une cuisine, un canapé, un lit, etc.), vous allez extraire cette valeur du prix du bien et ainsi baisser la valeur purement immobilière de ce bien dans la transaction induisant la réduction des frais de notaire. Mais pour ce faire, il vous faut l’accord direct du vendeur en amont, et cela demande du temps et un état des lieux supplémentaire avec une série d’estimations dont les vendeurs se passent volontiers. Il n’est pas rare que le vendeur refuse cette proposition. )

Prenons l’exemple d'un acheteur, on l'appellera Barnabé. Barnabé souhaite faire l'acquisition d’un appartement parisien d’une valeur de 200 000 € FAI (Frais d’Agence Inclus) en imaginant que les frais d’agence immobilière soient à la charge du vendeur donc indivisibles du prix FAI du bien.

Barnabé est donc en train d’acquérir un bien dans le département 75 et voici le total des frais de notaire qu’il va devoir payer : 15 800 € soit 7,9 % du prix du bien.
Barnabé se voit donc payer 2 795 € d’émoluments, ce qui représente 17,7 % des « frais de notaire ».
Ces émoluments sont constitués du revenu de l’office notarial à hauteur de 1 995 € (soit 12,63 % des frais de notaire, et 0,99 % du prix du bien) et de la valeur estimée des « formalités » ici de 800 € (soit 5,1 % des frais de notaire) qui représente toutes les démarches administratives obligatoires dont se charge le notaire avant et après la signature de l’acte authentique.
Barnabé va verser à l’État (via les Droits d’Enregistrement et la TVA) la somme totale de 12 372 € (soit 78,5 % des frais de notaire et 6,19 % du prix du bien).

Le reste des frais de notaire à verser réside en la publication au sein du fichier immobilier national d’une valeur de 200 € ainsi que les débours (les frais annexes du notaire comme la constitution du dossier, le cadastre, les états hypothécaires, etc.) à hauteur de 600 €.

Au final, Barnabé n’a donné que 1 995 € à l’office notarial ce qui n’est toujours pas ce qui arrivera dans la poche de son pauvre notaire.
Mais Barnabé pourra dire que le nouveau passage clouté devant la boulangerie c’est pour lui !