T1
Plus-value potentielle
Paris 14
281 550 €
au total
21o
Investissement locatif à Paris
Paris, capitale de l’amour et de la lumière. Sa réputation n’est plus à faire. Tension locative maximale, forte liquidité à la revente, prestige de l’adresse, copropriétés bien entretenues… Paris est sans aucun doute la ville la plus attractive de France pour faire de l'investissement locatif. Très dynamique et grande séductrice, cette ville attire étudiants et jeunes actifs, fêtards et amoureux de la mode, gastronome, artistes… Grande histoire et cœur immense, Paris ne laisse pas indifférent.
3,8 %
rentabilité visée
150 000 €
budget minimal
19 j
pour revendre
10 j
pour trouver un locataire
Où investir à Paris ?
Points d'intérêt
Projets Beanstock
Points d'intérêt
Projets Beanstock
Prisé
Prometteur
Calme et familial
Populaire
Étudiant
Notre analyse d’investissement à Paris
Population
- 2 150 000 habitants
- 40,0 % ont moins de 30 ans
- 0,7 % de croissance démographique
Grâce à son attractivité et son dynamisme économique, Paris compte aujourd’hui plus de 2 millions d’habitants, avec une croissance démographique de 0.7%.
Parmi tous ces habitants, 40% sont des moins de 30 ans. Une population jeune et dynamique !
Parmi tous ces habitants, 40% sont des moins de 30 ans. Une population jeune et dynamique !
Dynamisme
- 2 381 € de revenu médian
- 500 000 étudiants
- 6,7 % de chômage
Paris offre de très belles opportunités professionnelles, et attire constamment de nouveaux employés. C’est pourquoi la ville compte aujourd’hui plus de 500 000 étudiants répartis sur plus de 160 établissements scolaires supérieurs qui participent au rythme rapide de la capitale. En effet, Paris offre une vie active et culturelle qui est source d'attractivité pour tous ces étudiants. Théâtre, musée, vie nocturne… Et il y en a pour tous les goûts ! Le réseau de transports RATP permet de se déplacer dans les 4 coins de la ville en un rien de temps. 14 lignes de métro, 5 lignes de RER, 10 lignes de tram, plus de 170 lignes de bus… Que ce soit pour le travail, pour un dîner ou pour une balade ; tout est accessible facilement et rapidement. Le salaire moyen parisien est élevé par rapport au reste de la France, et le taux de chômage est stable.
Immobilier
- Prix moyen : 10 835 € / m²
- Loyer moyen : 38 € / m²
- 68,0 % de locataires
- Rentabilité visée : 3,8 %
- Budget minimal : 150 000 €
L’immobilier parisien a les épaules solides. Prix multiplié par 5 en 20 ans, pandémie mondiale du Covid-19, encadrement des loyers… Et pourtant, les prix de l’immobilier à Paris gardent une tendance générale haussière. La moyenne a atteint les plus de 11 000€/m2 !
Concernant les loyers, ils sont également toujours assez élevés, la ville détient les prix du m/2 les plus hauts du marché. Mais pas d’inquiétude, la tension locative extrêmement élevée de Paris apporte la sécurité d’un investissement rentable : vous n’aurez jamais de mal à trouver un locataire. En effet, la ville compte 68% de locataires !
Concernant les loyers, ils sont également toujours assez élevés, la ville détient les prix du m/2 les plus hauts du marché. Mais pas d’inquiétude, la tension locative extrêmement élevée de Paris apporte la sécurité d’un investissement rentable : vous n’aurez jamais de mal à trouver un locataire. En effet, la ville compte 68% de locataires !
Pourquoi investir à Paris ?
Réaliser son projet d’investissement locatif à Paris en 2023
Il n’y a plus besoin de présenter la capitale française, Paris est la vitrine de la France sur le monde. Ville divisée en 20 arrondissements, chacun d’eux a son lot de quartiers, d’Histoire et de budget ! Le rayonnement et l’attractivité de Paris ont un coût, qui se traduit dans le prix au mètre carré de l’immobilier ! On y retrouve les prix les plus élevés de l’hexagone, avec une moyenne de 10 500€ par mètre carré ! Malgré des enveloppes plus importantes pour démarrer un investissement à Paris, le prix du loyer est également très élevé, rendant la ville de plus en plus attirante pour les investisseurs locatifs ! L’avantage de la ville est son stock de petites surfaces de moins de 25m2, qui sont d’une liquidité inégalée sur le territoire, dénotant une superbe tension à la vente. À Paris, l’investissement locatif a une facette patrimoniale, on ne peut espérer y trouver des rentabilités bien supérieures à 4%, notamment à cause de la mise en place d’un encadrement des loyers qui permet de ne pas avoir une augmentation permanente des loyers dans la capitale malgré une hypertension locative.
Paris intra-muros c’est un peu plus de 2 millions d’habitants, avec une stabilité certaine à travers le temps ! C’est une ville où l’offre étudiante est très fournie et diversifiée, ce qui accélère encore plus le phénomène de tension locative. On y retrouve aussi un dense réseau de transports avec 14 lignes de métro actives et 3 autres en création pour desservir sa périphérie ! Paris c’est donc un accès à une station de métro à moins de 5 minutes de marche dans tout arrondissement, un gros plus pour la mobilité des étudiants et jeunes actifs qui n’utilisent pas la voiture !
Paris, un marché immobilier qui pousse à l’investissement locatif !
Paris, un marché immobilier qui pousse à l’investissement locatif !
Paris et son parc immobilier de petites surfaces
C’est avec une grande part de population très jeune et étudiante que Paris attire la convoitise de nombreux investisseurs. Où se logent les étudiants et les jeunes actifs ? Dans les petites surfaces ! Ce sont donc les bien immobiliers les plus convoités! Paris est une des rares villes de France avec autant de studios, de chambres de bonnes et de deux pièces (T2) de moins de 26m2. Dans quasiment tous les immeubles parisiens on retrouve des studios, des chambres de bonnes et des petits appartements deux pièces, ce qui n’est pas le cas de toutes les villes ! C’est une réelle opportunité pour les investisseurs qui peuvent donc avoir un large choix pour leur projet d’investissement locatif, avec une enveloppe relativement plus faible que sur les plus grandes surfaces et donc bien plus abordable !
Paris, un prix du mètre carré élevé et toujours en augmentation pour les petites surfaces
C’est à Paris que l’on retrouve le prix au mètre carré le plus élevé de France. Malgré une barrière à l’entrée pour le budget d’un projet d’investissement, la ville reste très intéressante pour de l’investissement. En effet, le prix au mètre carré parisien montre une tendance à la hausse depuis 20 ans, notamment pour les studios ! D’après les observations du département immobilier des notaires de Paris, le prix du studio parisien est passé de 3740€/m2 en 2001 à 12 440€ aujourd’hui ! Il faut savoir que chaque arrondissement a sa gamme de prix en termes d’immobilier. On retrouve le prix au mètre carré le plus bas de la capitale dans le 19ème avec une observation d’un prix moyen pour les studios de 9170€/m2 et l’arrondissement le plus cher aujourd’hui est le 6ème arrondissement avec un prix de 14 440€/m2 ! On peut retrouver une carte des prix standardisés, avec une précision plus accrue, selon le type d’appartement sur le site des Notaires de Paris.
Paris, un loyer encadré, mais un loyer élevé !
Cette montée fulgurante des prix à l’achat parisiens peut trouver un élément d’explication dans les loyers parisiens. En effet, les loyers n’ont cessé d’augmenter depuis 20 ans, et nombreux étaient les abus des propriétaires qui affichaient des loyers ridiculement hauts pour maximiser leur rendement locatif. C’est pourquoi la ville de Paris a mis en place un encadrement des loyers qui régit la politique locative de la capitale. On y retrouve de nombreuses règles qui empêchent l’augmentation de loyers d’un locataire à un autre sans justificatif, mais aussi un plafonnement des loyers qui instaure un loyer maximum légal qu’il est possible de mettre en place. Malgré ce dispositif, il est possible de viser des rentabilités très bonnes, supérieures à 4%, mais pas dans tous les arrondissements bien-sûr ! Il est possible de regarder la valeur du loyer nu (sans prendre en compte les charges imputables au locataire et le complément de loyer applicable sur certains biens) sur le site officiel du gouvernement en renseignant les informations sur l’appartement, sa localisation et le type de location proposée.
Paris, l'investissement locatif le plus sûr de France
Paris, l'investissement locatif le plus sûr de France
Une tension locative et une tension à la vente inégalée
Paris présente l’avantage d’avoir une tension locative très forte, l’accès au logement dans la capitale est de plus en plus difficile et les locataires font la file. Lorsqu’un appartement est proposé à la location et qu’il est rénové et meublé, la mise en location se fait très rapidement avec un large choix de candidats. La moyenne de temps entre la publication d’une annonce de location et l’entrée du locataire sur le site SeLoger est de 19 jours pour un studio à Paris, moyenne qui compte les locations meublées et vides. Chez Beanstock sur nos 10 dernières petites surfaces mises en location, la durée moyenne pour trouver un locataire était de 3 jours !
Investir dans l'ancien, à moindre risque
Qui dit investissement immobilier locatif à Paris dit copropriété. Or, les copropriétés parisiennes sont parmi les plus entretenues de France. Mis à part quelques rares cas de copropriétés en situation compliquée, l’ensemble du parc immobilier parisien est constitué de copropriétés en bonne santé, garantissant un risque faible de dépenses imprévues de rénovation de l’immeuble. Quand bien même une rénovation serait de mise dans une copropriété parisienne, le coût qui sera imputé au propriétaire d’une petite surface (studio, deux pièces) sera moindre car les montants de travaux à régler sont répartis selon une quote-part, toujours très faible pour les petits appartements !
La taxe foncière la plus basse de France
Qui dit investissement dit rentabilité et cette dernière peut se présenter de multiples façons. Chez Beanstock, nous parlons de rentabilité nette qui inclut les travaux de rénovation, l’ameublement, les charges de copropriété et la taxe foncière. Cette taxe foncière est une taxe du département et de la commune qui varie dans chaque ville de France, elle représente une perte sèche annuelle dans chaque investissement. À Paris, on retrouve un taux total de 13,5% qui n’a pas évolué depuis 10 ans. C’est le taux le plus bas, donc le montant annuel le plus bas de France, dans une ville où les loyers sont les plus élevés ! On peut donc en déduire que l’impact en pourcentage sur la rentabilité est moindre, permettant d’avoir une rentabilité nette moins réduite que dans les autres villes de France. Là où dans une autre ville française on peut voir un écart majeur entre la rentabilité brute et la rentabilité nette, Paris se démarque en ayant beaucoup moins de mauvaises surprises dans ses projets d’investissement immobilier, permettant à la capitale d’être l’endroit idéal et le plus sûr pour de l’investissement immobilier locatif. Les taux votés pour chaque département sont téléchargeables sur le site officiel des données du gouvernement