Investissement locatif à Marseille

La star de l’immobilier post-covid ! Marseille, 2ème ville de France par sa population, connaît un impressionnant rattrapage au niveau de ces prix. Forte rentabilité, tension locative maximale, tension à l’achat en plein rebond… Ses arguments ne manquent pas. Enlacée par les bords de mer et bercée par le soleil, la ville de Marseille comble ses habitants et touristes tout au long de l’année. Calanques, pétanque, baignade, restaurants, balade.. La ville portuaire du Sud de la France sait jouer de ses charmes.

4,4 %

rentabilité visée

100 000 €

budget minimal

35 j

pour revendre

14 j

pour trouver un locataire

Où investir à Marseille ?

Points d'intérêt

Projets Beanstock

Points d'intérêt

Projets Beanstock

Prometteur

Étudiant

Populaire

Prisé

Calme et familial

Notre analyse d’investissement à Marseille

Population

868 277 habitants
40,0 % ont moins de 30 ans
0,3 % de croissance démographique

Marseille est la deuxième commune de France et compte aujourd’hui plus de 868 000 habitants avec une croissance démographique de 0,3%. Une ville qui attire la jeunesse dynamique, puisque 39,4% de la population est âgée de moins de 30 ans.

Dynamisme

1 614 € de revenu médian
70 500 étudiants
11,3 % de chômage

La ville est rythmée par la vie étudiante, pas moins de 70 500 étudiants répartis sur de nombreux établissements d’études supérieures. Une vie étudiante au soleil, tout proche des calanques, vivante, dansante et remplie d’opportunités professionnelles. Le port de Marseille historique est un véritable atout économique. Il continue d’être très occupé ; plus de 80 millions de tonnes de marchandises sont traitées chaque année. C’est le deuxième port Européen ! La ville est également une véritable puissance touristique.

Immobilier

Prix moyen : 3 479 € / m²
Loyer moyen : 20 € / m²
54,0 % de locataires
Rentabilité visée : 4,4 %
Budget minimal : 110 000 €

Le prix de l’immobilier Marseillais, trop longtemps sous-évalué, est aujourd’hui en augmentation. On constate 7% d’augmentation sur les prix immobiliers en 2021. Certains quartiers augmentent davantage comme le 2ème arrondissement qui a pris +20%, et la tendance continue sur 2022. Le marché locatif est très dynamique avec 54% de locataires et la demande locative ne cesse d’augmenter. Si la ville a un fort potentiel en investissement locatif c’est dû aux prix de l’immobilier qui restent moins élevés que dans d’autres grandes villes comme Lyon, Paris, Lille et Bordeaux.

Pourquoi investir à Marseille ?

Réaliser son projet d’investissement locatif à Marseille en 2023

Deuxième ville la plus peuplée de France, avec plus 860 000 habitants, Marseille bénéficie d’une position stratégique grâce à son port lui ouvrant accès à la Méditerranée. Ville ensoleillée, au cadre de vie agréable, la cité phocéenne est très prisée par les investisseurs, notamment puisque plus de la moitié de ses habitants sont locataires !

Aujourd’hui, acheter un appartement destiné à la location au cœur de Marseille permet d’espérer des hauts rendements, supérieurs à ceux que l’on peut anticiper à Paris, Lyon ou encore Bordeaux. En effet, les prix moyens au m2 restent encore abordables, mais en pleine augmentation : +26% sur les cinq dernières années et atteignent aujourd’hui 3 600€ (source Meilleurs Agents). Beanstock analyse pour vous les spécificités de ce plus grand port de France, et vous expose les quartiers où il peut être intéressant d’investir !

Marseille, seconde ville de France

Une capitale économique régionale grâce à son port

La métropole marseillaise est un véritable bassin d’emploi grâce à notamment son Grand Port Maritime, premier en France et 3ème en Méditerranée ! C’est une ville également importante pour la recherche scientifique, que ce soit sur les énergies, l’aéronautique ou encore les technologies liées à la mer. Surtout, Marseille a bénéficié du projet Euroméditerranée, soit 7 milliards d’euros investis dans le but de rénover plusieurs quartiers : l’Estaque, la Capelette ou encore la Joliette. Par ailleurs, la ville permet de rejoindre la capitale en 3h30, ainsi que d’autres villes françaises et européennes grâce à sa gare TGV.

Cité portuaire, cadre de vie agréable

Marseille bénéficie d’une réputation en demi-teinte, mais jouit indéniablement d’une position privilégiée : sacrée capitale européenne de la Culture, la cité phocéenne a su profiter de ce titre pour devenir une ville attractive pour les locaux et touristes. Un exemple marquant de ce projet : le MUCEM, qui a permis en 2013 d’attirer plus de dix millions de visiteurs. Sans oublier dame nature : la ville de Marseille donne accès à plus d’une vingtaine de plages, et ses habitants bénéficient de plus de 200 jours de soleil. Proche de la montagne, la vie marseillaise est riche en activités culturelles ou encore sportives ! Pour se déplacer à Marseille, il est possible d’utiliser l’une des deux lignes de métro, de tramway ou encore l’une des 80 lignes de bus, dont une ligne reliant Marseille à Aix en 35 minutes.

Troisième ville étudiante de France

Troisième ville étudiante en France, Marseille compte pas moins de 96 000 étudiants grâce à ses multiples établissements d’enseignement supérieur, comme notamment l’Université Aix-Marseille avec plus de 70 000 étudiants, la grande école Kedge BS, Epitech ou encore Centrale Marseille. Investir dans un appartement haussmannien de l’hyper-centre et du Vieux Port peut être très intéressant, puisque les logements anciens sont majoritairement des petites surfaces destinées aux étudiants.

Une ville à haut rendement locatif ?

Un marché locatif très tendu grâce aux étudiants et jeunes actifs

La majorité des marseillais sont étudiants ou jeunes actifs, ce qui explique pourquoi plus de 50% de la population est locataire. Il est relativement difficile de trouver un logement à Marseille : la tension locative y est forte, feu vert pour les investisseurs ! Les loyers atteignent en moyenne 15€ du m/2 et les biens les plus populaires sont les studios ou T2, majoritairement meublés. Par ailleurs, Marseille attire beaucoup de jeunes actifs, lassés par la vie parisienne trop onéreuse, et gagne chaque année en attractivité !

Un marché immobilier en pleine expansion

Sur les dernières années, le constat est sans appel, les prix de l’immobilier sont en pleine croissance: +12,5% en dix ans, +26% sur les cinq dernières années et +6,5% sur la dernière année et ce malgré la crise du coronavirus, d’après Meilleurs Agents. L’Indice de Tension Immobilière (ou ITI) avoisine les 11%: il y a 11% plus d’acheteurs que de biens en vente, ce qui réduit de facto les délais de vente. Il y a une véritable carence de logements, qu’ils soient neufs ou anciens. Si vous décidez d’investir dans la pierre marseillaise, vous ne devriez avoir aucun problème pour le revendre rapidement et faire une plus value à la revente.

De beaux rendements locatifs en perspective

Marseille fait partie des villes chassées par les investisseurs pour sa rentabilité locative, qui peut atteindre au moins 4% si l’on choisit de raisonner en rentabilité nette ! En effet, Marseille affiche une situation locative plus que tendue, ce qui est rassurant pour les investisseurs. Néanmoins attention aux quartiers où investir: les quartiers très populaires sont très alléchants en termes de rentabilité élevées, mais sont risqués notamment du fait de leur fréquentation. Si l’on choisit d’investir dans le centre ville ou le Vieux Port, investir dans une petite surface offre un excellent ratio rendement / risque, accompagnés par Beanstock, votre opération ne pourra qu’être couronnée de succès !