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L'investissement locatif à Marseille

Découvrez d'incroyables opportunités d'investissement locatif à Marseille ! Baignée par le soleil méditerranéen, cette ville dynamique offre un mélange unique de culture, de loisirs et de gastronomie. Faites votre investissement locatif à Marseille et profitez d'un marché en plein essor, avec des fortes rentabilités et une demande locative constante. Que vous cherchiez des appartements modernes en centre-ville ou des propriétés pittoresques près de la côte, Marseille a tout à offrir aux investisseurs avisés. Ne manquez pas cette occasion de faire fructifier votre capital tout en bénéficiant du charme envoûtant de la Méditerranée.

876 000

Population totale

100 000 €

Budget minimum

+ 1 %

en 1 an

4 310 € / m²

Prix au m²

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Population

Avec environ 873 000 habitants selon l’Insee, Marseille est la deuxième commune la plus peuplée de France. Si l’on élargit l’analyse à l’ensemble de la métropole Aix-Marseille-Provence, le bassin de vie dépasse désormais 1,9 million d’habitants, ce qui en fait l’une des zones urbaines les plus importantes d’Europe du Sud. Cette démographie alimente directement la demande locative. Marseille se caractérise en effet par une proportion élevée de locataires : environ 55 % des habitants occupent un logement en location, un niveau bien supérieur à la moyenne nationale qui se situe autour de 40 %. Concrètement, cela signifie qu’une grande partie de la population dépend du marché locatif pour se loger. La structure de la population renforce encore cette dynamique. La ville accueille plus de 80 000 étudiants, répartis entre universités, écoles de commerce et établissements d’ingénieurs. À cela s’ajoutent de nombreux jeunes actifs attirés par le marché de l’emploi local et par un coût de la vie plus accessible que dans certaines métropoles du nord du pays. Dans ces conditions, les petites surfaces, comme les studios et les appartements deux pièces, trouvent généralement preneur rapidement.

Dynamisme

Marseille ne se résume pas à son patrimoine culturel ou à son cadre de vie méditerranéen. Depuis plusieurs années, la ville connaît également une transformation économique importante qui contribue à renforcer son attractivité résidentielle. Le projet urbain Euroméditerranée, lancé dans les années 1990, illustre cette mutation. Il s’agit aujourd’hui de l’un des plus grands projets de rénovation urbaine d’Europe, avec plus de 7 milliards d’euros d’investissements publics et privés. Ce nouveau quartier d’affaires attire progressivement des entreprises nationales et internationales, notamment dans les secteurs du numérique, du conseil et des services. Le port de Marseille-Fos constitue également un moteur économique majeur. Il reste le premier port de France et l’un des principaux hubs logistiques de Méditerranée, avec près de 80 millions de tonnes de marchandises traitées chaque année. Cette activité génère des milliers d’emplois directs et indirects. Parallèlement, l’écosystème entrepreneurial local s’est fortement développé. La French Tech Aix-Marseille rassemble désormais plusieurs centaines de startups et d’entreprises innovantes. Ce dynamisme attire de nouveaux profils professionnels, souvent mobiles et enclins à privilégier la location plutôt que l’achat immédiat d’un logement.

Immobilier

L’un des principaux atouts de Marseille reste le niveau relativement modéré de ses prix immobiliers. Malgré la hausse observée ces dernières années, la ville reste nettement plus abordable que plusieurs grandes métropoles françaises. En 2024, le prix moyen d’un appartement à Marseille se situe autour de 3 600 € par m², selon les données des notaires et des principaux portails immobiliers. À titre de comparaison, les prix dépassent souvent 5 000 € par m² à Lyon et peuvent atteindre 5 500 € à 6 000 € par m² à Nice. Cette différence crée un contexte particulièrement favorable pour l’investissement locatif. Avec un budget compris entre 140 000 € et 180 000 €, il est encore possible d’acquérir un appartement de taille intermédiaire dans plusieurs quartiers de la ville. Dans certaines zones plus populaires, les prix peuvent même descendre sous la barre des 3 000 € par m². Pour les investisseurs, cette accessibilité permet d’envisager différentes stratégies. Certains privilégient les petites surfaces destinées aux étudiants ou aux jeunes actifs. D’autres se tournent vers des appartements plus grands afin de développer des projets de colocation, une formule de plus en plus répandue dans les grandes villes françaises.

Des pôles d’activité qui structurent la demande locative

La demande locative à Marseille n’est pas répartie de manière uniforme sur l’ensemble de la ville. Elle se concentre principalement autour de certains pôles économiques, universitaires et hospitaliers qui structurent les déplacements quotidiens des habitants. Les quartiers situés à proximité des universités, comme ceux autour de la gare Saint-Charles ou du secteur de la Timone, attirent naturellement une forte population étudiante. Les studios et les petits appartements y sont particulièrement recherchés en début d’année universitaire. Les zones d’emploi jouent également un rôle déterminant. Le quartier d’affaires de la Joliette, au cœur du projet Euroméditerranée, accueille de nombreuses entreprises et administrations. Les salariés qui travaillent dans ce secteur privilégient souvent des logements situés à proximité du centre ou bien desservis par les transports. Les grands pôles hospitaliers, notamment ceux de la Timone ou de l’Assistance Publique – Hôpitaux de Marseille, concentrent également une forte population de professionnels de santé, internes et étudiants en médecine. Cette demande spécifique contribue à maintenir une tension locative régulière dans plusieurs quartiers environnants. Enfin, les zones bien connectées par le métro, le tramway ou les axes routiers majeurs restent particulièrement attractives. La proximité des transports, du centre-ville et des bassins d’emploi constitue souvent un critère déterminant pour les locataires.

Une rentabilité locative supérieure à la moyenne nationale

Lorsqu’un investisseur analyse une ville, la première question est souvent simple : le rendement locatif sera-t-il suffisant pour compenser le prix d’achat et les charges. Sur ce point, Marseille se distingue clairement de nombreuses grandes villes françaises. Dans les métropoles où les prix immobiliers ont fortement augmenté ces dernières années, la rentabilité a souvent été comprimée. À Paris, par exemple, le rendement brut dépasse rarement 2,5 % à 3 % selon les données 2024 des notaires et de Meilleurs Agents. À Marseille, la situation est bien différente. Les rendements locatifs bruts se situent généralement entre 5 % et 7 %, et peuvent atteindre 7 à 8 % dans certains secteurs ou dans le cadre d’une colocation bien optimisée. Cette différence s’explique principalement par l’écart entre les prix d’achat et les loyers. Le prix moyen d’un appartement tourne autour de 3 600 € par m² en 2024, ce qui reste relativement accessible pour une grande ville de cette taille. Prenons un cas concret. Un appartement acheté 160 000 € dans un quartier proche du centre peut se louer environ 750 à 800 € par mois selon sa surface et son état. Sur une année, cela représente 9 000 à 9 600 € de loyers, soit une rentabilité brute proche de 6 %. Pour de nombreux investisseurs, ce niveau de rendement permet d’équilibrer le financement, voire de générer un cash-flow positif lorsque le bien est bien acheté et bien exploité.

La deuxième ville de France et un bassin économique majeur

La rentabilité ne suffit pas à elle seule à sécuriser un investissement immobilier. La solidité économique et démographique d’une ville joue également un rôle déterminant dans la pérennité de la demande locative. Sur ce point, Marseille bénéficie d’un poids considérable dans le paysage français. Avec environ 873 000 habitants, la ville est la deuxième commune la plus peuplée de France. Si l’on prend en compte l’ensemble de la métropole Aix-Marseille-Provence, le bassin de vie dépasse désormais 1,9 million d’habitants selon l’Insee. Cette agglomération constitue aujourd’hui le troisième pôle économique du pays, derrière la région parisienne et la métropole lyonnaise. Plusieurs moteurs économiques alimentent cette dynamique. Le port de Marseille-Fos reste le premier port de France et l’un des principaux hubs logistiques de Méditerranée, avec près de 80 millions de tonnes de marchandises traitées chaque année. Le tourisme représente également un levier important : la ville accueille plus de 5 millions de visiteurs annuels, attirés par son littoral, les calanques et son patrimoine culturel. À cela s’ajoute un développement croissant du secteur technologique et numérique. L’écosystème French Tech Aix-Marseille regroupe désormais plusieurs milliers d’emplois dans les startups et les entreprises innovantes. Cette diversité économique renforce la stabilité de la demande locative, car elle attire des profils variés : étudiants, cadres, entrepreneurs ou salariés en mobilité professionnelle.

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