Comment réussir sa mise en location ?

Pour trouver un locataire et gérer la location de votre investissement locatif, 2 options s’offrent à vous : confier votre bien à une agence de gestion locative ou gérer votre bien seul.

L’avantage à passer par une agence, c’est que vous gagnez beaucoup de temps et de tranquillité d’esprit. L’agence va mettre l’annonce en ligne, recevoir les dossiers de candidats, faire le tri, gérer les états des lieux d’entrée et de sortie, réceptionner les loyers, faire jouer son réseau en cas de problème (électricien, plombier…). Autre avantage: l’agence met une distance émotionnelle avec le locataire que vous n’auriez pas forcément en tant que propriétaire.

Mais ce choix vous inscrit dans une forme de dépendance vis-à-vis de l’agence (vous n’apprenez pas par vous-même !) et peut vous coûter cher : entre 4 et 7% des loyers (charges comprises) vous seront prélevés, et chaque mise en location vous coûtera entre la moitié d’un loyer et un loyer. Ces sommes augmentent vite ! Surtout qu’elles n’incluent aucune garantie loyer impayé. Qui plus est, l’agence n’aura pas le même souci du détail que vous. Elle gagne de l’argent à chaque remise en location donc n’a pas intérêt à choisir un locataire qui reste longtemps. Elle n’est pas celle qui paiera les pots cassés en cas de négligence de la part du locataire. Ni en cas d’éventuels impayés ou de vacance locative. Elle ne répondra pas aussi vite que vous aux sollicitations des locataires, ni avec la même empathie.

À ceux qui choisissent de mettre leur bien en location sans passer par une agence, voici nos 10 conseils pour bien réussir votre mise en location (en général via les plateformes entre particuliers PAP.fr et LeBonCoin) :

1. Prenez de belles photos et vidéos

Les photos et vidéos jouent un rôle fondamental. Elles font le travail à votre place. N’essayez pas de dissimuler d’éventuels défauts que le locataire verra en un coup d’oeil lors de la visite ou qui le fera quitter l’appartement rapidement après l’emménagement. Soyez transparent. Le plus dans une annonce, c’est l’information, pas la qualité HD de l’image ou le petit pot de fleurs qui décore (bien que ceux-ci puissent aider !). Montrez votre bien sous tous les angles. Une vidéo des parties communes et de l’appartement sont souvent des plus non-négligeables pour aider un candidat à se faire une opinion avant de vous contacter.

2. Le texte de l’annonce doit être concis mais complet

Informez votre candidat. Voici une liste non-exclusive des éléments à ne pas oublier : quartier, étage, ascenseur, gardien, transports, commerces, date de disponibilité, montant des charges incluses, liste des charges non-incluses (et si possible une estimation de celles-ci), location vide ou meublée, liste des meubles (si location meublée), liste des équipements (cuisine et salle de bain en particulier), date de remise à neuf, cave, formalités de visite, numéro ou email de contact, montant du dépôt de garantie.

En cas d’éléments qualitatifs exceptionnels (belle vue, hauteur sous plafond, proximité immédiate avec un monument…), vous pouvez commencer ou conclure par quelques mots rapides à leur sujet.

3. Etablissez une liste claire de critères de sélection de dossiers

Tous les propriétaires d’appartements ont les mêmes objectifs : trouver un locataire soigneux, autonome, respectueux de la copropriété, bon payeur et qui loue l’appartement longtemps. En clair : un locataire qui va prendre soin de l’appartement sans déranger son propriétaire ! Ces perles-rares ne sont pas si rares, elles sont même une majorité. Il est important de lister vos critères et de poser des questions pour mettre le candidat à l’épreuve sur chacun d’eux.

Les documents sont un bon indicateur du soin apporté par le locataire : s’ils sont bien organisés et que le dossier est complet, c’est déjà bon signe. Un dossier complet, c’est au moins : 3 dernières fiches de paie, contrat de travail, pièce d’identité, certificat de scolarité (si c’est un étudiant), et la même chose pour les garants.

Ensuite, demandez-vous où se trouve son lieu d’activité : plus il sera proche du logement, plus le locataire sera satisfait de vivre dans votre appartement. Évidemment, assurez-vous que le locataire a les ressources nécessaires pour payer le loyer et vivre décemment (mais n’en faites pas trop dans cette enquête : vous parlez à des adultes, capables de faire leurs calculs). C’est d’ailleurs souvent une condition d’octroi des Garanties Loyers Impayés (3 fois le loyer).

Enfin, ne sous-estimez pas la motivation du candidat. Un candidat qui manifeste un enthousiasme fort pour votre bien, que ce soit parce qu’il a hâte de trouver après de longues recherches infructueuses (fréquent dans les grandes villes) ou parce que l’appartement correspond en tout point à ses critères, saura se rendre compte de la chance d’avoir été sélectionné.

4. Filtrez au maximum avant les visites

Un locataire est intéressé ? Prenez le temps de lire son message, souvent riche en informations, et répondez-lui le plus rapidement possible en détaillant ce qu’il ne sait pas déjà : vos critères de sélection, les documents du dossier dont vous avez besoin, les dates de visite… et posez-lui vos questions (en lien avec vos critères). Les candidats qui daigneront prendre le temps de vous répondre sont les plus intéressés et ceux auxquels vous pouvez accorder du temps sans en perdre.

Si vous souhaitez éviter d’avoir trop de “promeneurs” à la visite, ne donnez l’adresse et le lieu de rendez-vous pour la visite qu’à ceux qui ont déjà transmis leur dossier complet et qui ont pris le temps de se vendre.

Evidemment, concluez chacun de vos messages en montrant que vous êtes disposé à répondre à d’éventuelles questions (il vaut mieux qu’elles soient posées avant qu’après la signature !).

5. Tentez la signature à distance

Dans les villes tendues où le nombre de candidats est largement supérieur à l’offre, il est de plus en plus fréquent de faire signer un bail sans visite physique. En effet, lorsque les photos et vidéos sont bien faites, que le texte de l’annonce et les réponses aux questions des locataires sont clairs, il n’est pas rare que les candidats acceptent de signer leur bail sans visite physique. D’autant plus que les préavis de départ sont très courts (1 mois en meublé, 1 mois en vide en zone tendue), ce qui offre au candidat la possibilité de minimiser ses pertes en cas de forte déception lors de l’emménagement.

6. Prenez le temps de discuter avec vos candidats préférés

Créez un lien. Autant pour vous que pour eux, cet échange permet d’instaurer un contexte de confiance mutuelle qui désamorce de nombreux conflits éventuels et fluidifie l’avenir de la relation. Cette discussion, avant la signature du bail ainsi que pendant l’état des lieux d’entrée, vous permettra évidemment de poser toutes les questions en lien avec vos critères de sélection.

7. Soyez au fait des lois et respectez-les !

Durée du préavis, montant du dépôt de garantie, logement décent, liste des charges imputables au locataire, règlement de copropriété… plus vous en saurez, plus vous saurez guider vos candidats et mettre vos limites. Par exemple, il est tout à fait autorisé de faire payer une longue période de loyer à l’avance à un candidat, mais ceci vous interdit de prendre un dépôt de garantie si cette période est supérieure à 2 mois ! Il est également bon de savoir à qui revient l’entretien de l’appartement (ex: la douche est bouchée, qui doit appeler et payer le plombier ? Si la cause est l’usage par le locataire, c’est à lui de le faire).

8. Mettez-vous à sa place !

Vous avez vos critères, et les locataires ont les leurs ! Un propriétaire réactif et compréhensif sera toujours plus apprécié qu’un autre négligent et insensible. Une location n’est pas une relation commerciale comme une autre : elle est certes financière, mais sa composante humaine est cruciale. Plus un locataire se sentira bien dans votre appartement, plus vous aurez de chance qu’il corresponde à vos critères !

9. Trouvez votre réseau de confiance

Avoir un bon plombier, électricien, menuisier, coursier, avocat, notaire… fiable, dans votre budget et réactif, peut vous aider dans de nombreuses situations. Prenez le temps de cultiver et de choyer ce réseau que vous établirez avec le temps.

10. En cas d’inconfort, prenez une GLI

Si vous passez un temps démesuré à vous demander si vous allez recevoir votre prochain loyer et que cela crée chez vous une forme d’anxiété, une Garantie Loyers Impayés peut vous être d’une grande aide psychologique ! N’oubliez pas de vous préserver de potentielles contrariétés, et faites en sorte que cette expérience reste un plaisir !