LMNP : Quelles sont les charges déductibles ?
11 nov. 2024
3 minutes
Les charges déductibles en LMNP sont un levier fiscal puissant pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. En choisissant le régime réel, vous pouvez déduire un large éventail de frais directement liés à votre activité de loueur meublé, ainsi qu’amortir la valeur de votre bien. Mais alors, quelles charges sont réellement déductibles ? Et surtout, ces charges et amortissements peuvent-ils dépasser vos revenus locatifs pour générer un déficit avantageux ? Dans cet article, découvrez tout ce qu’il faut savoir pour maîtriser les charges déductibles en LMNP et tirer le meilleur parti de l’amortissement
Les charges déductibles en LMNP : une liste complète
Le principe de base consiste à déduire de vos recettes les charges induites par l’exploitation du bien meublé. On parle alors des charges déductibles de la LMNP.
Les principales catégories de charges déductibles sont donc :
Les dépenses courantes (factures d'eau/d'électricité/téléphone, frais de copropriété, petits travaux d'entretien et de réparation, et le remplacement de petit électroménager inférieur à 600€)
Les charges d'acquisitions et de gestion (frais de notaire, frais d'agence immobilière, frais Beanstock, honoraires de gestion locative)
Les charges financières (intérêt d'emprunt et frais de dossier bancaire, assurances)
Taxes et cotisations (taxe foncière, taxe d'habitation)
Frais divers liés à la vie du bien (déplacements liés à la gestion du bien)
N'oubliez pas que pour qu'elles soient considérées comme charges déductibles il faut conserver des traces tel que des factures ou preuves de paiement datés.
Avantageux n’est-ce pas ?
Si, à l’issue de ces déductions de charges LMNP, votre bénéfice locatif est négatif, on parle de déficit LMNP. Ce dernier est reportable et cumulable au fil des ans. Vous pourrez le déduire de vos recettes locatives pendant 10 ans.
L’amortissement en LMNP : un atout puissant
Si vous êtes désormais au clair sur les charges déductibles, il ne faut pas oublier de prendre en compte les amortissements !
L'amortissement consiste à répartir sur plusieurs années la valeur des composants de votre investissement locatif. Il prend en compte l'usure, les éléments concernés sont :
Le logement : amorti sur 25 à 40 ans
Les travaux : amortis sur 10 à 15 ans
Les meubles et équipements : amortis sur 5 à 10 ans
L'avantage de l'amortissement est qu'il permet de créer un déficit reportable (sans durée de report contrairement aux charges). Ainsi, si les charges et les amortissements dépassent les recettes locatives, alors votre revenu imposable peut être réduit à 0.
Si vous avez déclaré un certain temps votre activité de LMNP au régime micro-bic et que vous changez pour le régime réel, les amortissements peuvent être démarrés à partir de la date de début d’activité au réel.
Déficit LMNP : Une opportunité à long terme
Comme vous l'aurez compris, il est possible de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs grâce au déficit LMNP. Ainsi, si vos charges déductibles LMNP et votre amortissement dépassent vos recettes locatives, vous générer un déficit.
Le déficit issu des charges LMNP peut être reporté sur les 10 années suivantes, et le déficit issu de l'amortissement peut être indéfiniment reporté.
À l'instar du micro-bic qui ne requiert qu'une déclaration simplifié, la mise en oeuvre du régime réel nécessite expertise. Chez Beanstock, nous vous conseillons de passer par un expert comptable qui saura identifier les charges déductibles, et optimiser votre plan d'amortissement.
N'attendez plus et faites vous accompagnez par les experts en fiscalités de Beanstock.
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