Que cachent les hauts rendements ?

Paris, Bordeaux, Lyon, Lille, Toulouse, Nantes, Rennes… Ces grandes villes ont connu une envolée extraordinaire de leur prix au m2 au cours des dernières années, alors que les loyers y ont connu une progression beaucoup plus raisonnable (notamment du fait de l’encadrement des loyers). Au point que la rentabilité théorique (loyer/prix au m2) dégringole mois après mois. Pourtant, de nombreux investisseurs continuent d’y investir dans l'immobilier locatif ! 

A l’inverse, d’autres investisseurs à la recherche de “cash flow” se concentrent sur des projets à plus forte rentabilité (6-8%) : immeubles (souvent à diviser), maison (souvent à diviser) ou studios en périphérie des villes moyennes ou dans des petites villes (moins de 100 000 hab.).

Cet article a pour objectif de comprendre l’intérêt de la première stratégie : pourquoi investir à 3-4% dans un centre-ville plutôt que dans un projet à 6-8% de rentabilité ?

 

Le ratio “risque/retour”

Une théorie économique capitaliste fondamentale est que le retour sur investissement (ici, la rentabilité) est directement lié aux risques pris. La logique de notre question n’échappe pas à cette règle. Derrière une plus forte rentabilité se cache le plus souvent un risque plus élevé.

La liquidité

Lorsque vous achetez en centre-ville, la demande est telle que vous êtes quasiment certain de trouver preneur dans le cas où vous souhaiteriez vendre votre bien rapidement. Les marges de négociation ainsi que les délais de vente y sont beaucoup plus faibles. En cas d’imprévu ou de besoin urgent de liquidité, une petite surface en centre-ville d’une grande ville sera souvent un pari gagnant.

Effet de levier et gestion opérationnelle

Réaliser une transaction prend du temps : recherche du bien, offre, signature du compromis, négociation pour le crédit, signature de l’acte authentique, mise en location... En particulier, contracter un emprunt prend du temps. C’est d’abord une négociation, puis une série de démarches administratives.

Acheter un studio à Pau à 40 000€ vous prendra autant de temps que d’acheter le même studio à Paris à 240 000€. Pourtant, dans un cas votre actif brut aura augmenté de 240 000€, dans l’autre il n’a augmenté que de 40 000€. En supposant que votre banquier accepte de vous suivre sur un grand nombre de projets (ce qui n’est pas du tout gagné), il vous faudra 6 opérations, avec le lot de contraintes que cela représente, pour atteindre un montant similaire de patrimoine brut. Avec 6 opérations similaires à Paris, votre patrimoine brut atteindrait… 1 440 000€ !

En une opération à 4% sur 240 000€ à Paris, vous obtenez 9600€ de revenus annuels additionnels. Une opération à 7% à Pau ne vous rapporte “que” 2800€ de plus par an.

Un point essentiel qui s’inscrit dans la même logique est celle du temps que vous devrez consacrer à votre patrimoine immobilier. Le studio à Pau vous occupera autant que celui à Paris. Or celui de Paris vous rapportera 3 fois plus que celui de Pau. C’est ce qu’on appelle “l’économie d’échelle”.

En préférant 6 studios à Pau à 1 studio à Paris, votre patrimoine brut serait certes équivalent. Mais 6 studios à Pau, c’est aussi 6 frais de dossier bancaires, 6 frais de comptabilité chaque année, 6 assurances habitation, 6 assurances emprunteurs, 6 locataires à gérer, 6 fois plus de chance de devoir vous déplacer… Il y a donc un véritable jeu d’économie sur le temps et l’argent que vous consacrez à votre projet.

La plus-value

Les zones tendues d’aujourd’hui ont de fortes chances d’être les zones tendues de demain. Si vous payez cher le m2 aujourd’hui, c’est que le territoire dans lequel vous investissez est attractif (bassin d’emplois, divertissements…). En matière d’immobilier, on oppose souvent la France des grandes villes, véritable locomotive des prix qui capte l’essentiel des capitaux, au reste du pays, beaucoup moins dynamique. La probabilité de réaliser une plus-value à Paris ou à Lyon est supérieure à celle d’en réaliser une dans une zone rurale.

La vacance locative

Lorsque vous investissez en locatif, un point-clé est d’éviter à tout prix la vacance locative (une période sans locataire). Or, la demande locative est bien supérieure dans les centres-villes que dans des zones reculées.

Le meublé

En particulier, la demande de location meublée est bien plus forte dans les grandes villes où il est commun d’être de passage (notamment dans les grandes villes universitaires). Or, la location meublée (professionnelle ou non) est au coeur de la stratégie fiscale de la plupart des investisseurs en France aujourd’hui.

La mutualisation des charges

En achetant un appartement dans une grande ville, vous intégrez le plus souvent une copropriété. Ceci signifie qu’en cas de problème dans l’immeuble, les coûts d’entretien et de réparation seront répartis entre les différents copropriétaires. A l’inverse, en devenant propriétaire d’un immeuble dans une petite ville (et donc pour un budget total supposé équivalent à celui du studio dans la grande ville), vous devenez également la seule source de financement pour les travaux de copropriété. Et ceux-ci peuvent être très élevés. Un ravalement de façade ou une réfection des parties communes peuvent considérablement réduire votre rentabilité, alors qu’ils n’auraient qu’un impact mineur sur votre investissement si vous étiez en copropriété.

Votre lieu d’habitation et votre activité

Dans cette analyse, il est important de prendre en compte la question de votre lieu d’habitation et de votre activité. Acheter 6 appartements à Pau plutôt qu’un à Paris peut se révéler une stratégie judicieuse si vous habitez vous-même à Pau et avez beaucoup de temps à consacrer à votre projet. La rentabilité dégagée peut rapidement venir compenser les désagréments d’avoir 6 studios au lieu d’un puisqu’acheter à Paris deviendrait pour vous également contraignant opérationnellement et financièrement.

Le bon compromis : la colocation

Dans les grandes villes, et notamment près des écoles et universités, il est une exception qui vaut la peine d’être mentionnée : la colocation, notamment en périphérie des grandes villes. D’abord parce que le prix du m2 d’un 50-80m2 sera, a priori, plus faible que celui d’un studio. Ensuite, parce que vous louerez chaque chambre à un prix proche de celui d’un studio. Enfin, parce que la demande locative est très forte pour ces petits budgets. Il est fréquent d’atteindre des rentabilités supérieures à 5% sur des projets de colocation bien réalisés, même dans les plus grandes villes de France.

L’exception de Paris

Le fameux “pied-à-terre”. Comme si chaque Français se sentait l’obligation, quelle que soit sa vie, de posséder un petit bout de terre de la Capitale. Même pour ceux qui n’y habitent pas et/ou ne souhaitent pas y habiter (c’est-à-dire la plupart d’entre nous !), Paris reste un repère. C’est d’ailleurs même le cas, dans une moindre mesure, pour les étrangers qui investissent en France.