Comment faire un bon investissement locatif ?

L’adjectif “bon” peut avoir plusieurs sens selon ce que vous recherchez. En termes d’investissement immobilier locatif, certains chercheront de la rentabilité à tout prix, d’autres une plus-value conséquente. Certains se concentreront sur un investissement qui ne nécessite que peu de gestion, d’autres sur un placement dans un lieu qu’ils apprécient… Il n'existe bien sûr pas de réponse universelle à cette question pourtant stratégique, mais probablement un point d’équilibre relatif à chaque investisseur.

Voici, en résumé, les 6 critères qui font objectivement un bon investissement, que ce soit le premier ou un simple maillon d’une longue chaîne :

🌱 Un investissement rentable et à haut potentiel de défiscalisation

On y revient toujours, le nerf de la guerre, c’est l’argent. 

Il est important que les loyers issus de votre investissement locatif couvrent une partie suffisante de votre mensualité pour ne pas amputer vos autres budgets ou votre capacité d’emprunt. Évidemment, la notion de “partie suffisante” dépend de chacun. Evaluez ce que vous êtes prêt à “sortir de votre poche” chaque mois.

Un bon repère consiste à dire qu’il faut atteindre 6 % de rendement net pour parler d’auto-financement. Exemple : je rembourse 100 € de mensualités de crédit à la banque et je gagne 100 € de revenus locatifs. A 3 % net, je financerai la moitié de la mensualité. A 9 % net, je dégagerai une trésorerie positive égale à la moitié de la mensualité.

Un avantage fiscal (Loi Pinel, dispositif Censi-Bouvard) peut également être à prendre en compte dans les avantages financiers de votre investissement.

🌱 Choisissez un emplacement optimal pour votre investissement

Investir près du quartier où vous avez grandi, dans un immeuble, une zone, une ville, un pays que vous adorez peut constituer une raison suffisante de choisir un logement pour faire un bon investissement.

Certains investisseurs n’accordent aucune importance à cet aspect et sont prêts à acheter un bien qu’ils ne verront jamais de leur vie, quand d’autres cherchent cette perle rare de laquelle ils parlent comme de leur bébé. 

Là encore, faites-votre mix ! Il faut probablement un peu des deux pour que l'investissement soit réussi. 

🌱 Privilégiez la simplicité de gestion : type de bail, mise en gestion, garantie loyers impayés…

En matière de gestion locative, investir dans le neuf en location nue apporte évidemment des garanties que la location meublée dans l’ancien ne peut promettre. On le sait, la rotation des locataires est plus fréquente en meublé qu’en vide. Les travaux de gestion sont plus fréquents dans l’ancien que dans le neuf. Sans parler des problèmes de copropriété ! Les discussions entre voisins sont moins agréables quand il faut négocier incessamment des réparations qui ne concernent pas tout le monde... 

Mais tout ceci a un prix : les prix du m2 à l’achat ne seront pas les mêmes dans l’ancien et dans le neuf, et les loyers sont bien plus élevés (environ 30 %) en meublé qu’en vide.

Mettre son bien en gestion dans une agence spécialisée dans le secteur et souscrire une garantie loyers impayés (GLI) sont par ailleurs deux initiatives vous permettant de vous faciliter la vie au quotidien.

🌱 Un potentiel de plus-value identifié (ou pas)

Parier sur une plus-value est de plus en plus risqué avec le temps. Pourquoi ? Parce que le marché immobilier en France est de plus en plus transparent. 

Tout le monde sait aujourd’hui combien coûte un m2 dans un quartier donné, voire quel a été le prix d’achat d’un logement donné et à quelle date. Lorsqu’un vendeur met son bien sur le marché immobilier, c’est a priori en connaissance de sa plus-value potentielle. 

Bien sûr, certains vendeurs sont contraints de vendre pour des raisons indépendantes de leur volonté (financement d’une résidence principale plus importante, évènements familiaux ou professionnels) mais cela reste rare.

Il est bon de se faire un avis sur la ville et le quartier dans lequel vous investissez (par exemple, le Grand Paris présente des opportunités de mises en valeur territoriales assez évidentes qu’il est logique de prendre en compte), mais il convient de manipuler ce critère avec précaution pour éviter les mauvaises surprises. D’autant que la fiscalité sur la plus-value des résidences locatives peut se révéler dissuasive. 

Notre conseil : gardez ce thème bien au chaud pendant quelques années et découvrez s’il vous réserve une fin heureuse.

🌱 Des revenus optimisés grâce au choix du type de location

Dans le calcul de la rentabilité de votre investissement locatif vont se poser deux grandes questions : Quel loyer fixer pour le bien mis en location ? Quel type de bail choisir : location vide ou location meublée non professionnelle (LMNP) ?

Si chaque régime présente des avantages et des inconvénients comme détaillé ici, c’est théoriquement en location meublée que vous pourrez fixer un loyer plus élevé et défiscaliser un maximum de charges et d’amortissements.

En contrepartie, il faudra investir dans une liste d’équipements obligatoires et entretenir régulièrement le mobilier, avec les coûts que cela engendre.

🌱 Un bien de qualité, grâce au Beanscore

Enfin, les investisseurs avertis ont compris qu’une des clés était d’avoir un patrimoine attractif pour de potentiels locataires. Un espace extérieur privatif, une décoration soignée, un ascenseur, une jolie vue… sont autant d’arguments qui optimisent à la fois le prix de la location, les risques de vacance locative et d’impayés, la fréquence de rotation des locataires et l’éventuelle plus-value.

A l’inverse, des logements peu lumineux, non entretenus, en étage élevé sans ascenseur, avec vis-à-vis… peuvent souffrir d’un manque d’attractivité. Et les travaux ne peuvent parfois rien y changer... Si le métro passe sous vos fenêtres, vous devrez faire avec !

Notre conseil : attribuez une note sur 10 à chacun de ces 5 critères. Et faites le test pour chaque opportunité que vous voyez. Pour ceux qui investissent via Beanstock, on a déjà fait le travail pour vous - c’est tout l’intérêt du Beanscore.