Pourquoi la crise du Coronavirus devrait booster l'investissement locatif ?

A peine remis de leurs émotions, il est temps pour les Français de penser aux leçons à tirer de cet épisode riche en enseignements. Cet article a pour objectif d'envisager les impacts de cette crise sur l'investissement immobilier locatif, qu'ils soient favorables ou défavorables. Voici les 5 conclusions qu'il est possible de tirer :

 

1. La seule certitude : les gens auront toujours besoin de se loger

Dans votre calcul de rentabilité, 2 hypothèses sont fondamentales : le montant du loyer et le taux de vacances (% du temps où votre appartement sera vide). Ce sont eux qui alimenteront vos revenus. Or, ceux-ci ne devraient pas être impactés par la crise. Vos locataires resteront pour la plupart d'un bout à l'autre de la crise. Les deux seuls risques reposent (1) sur la possibilité pour un locataire de mettre fin au bail pendant la crise et (2) sur les risques d'impayés. Les mesures de confinement rendent plus difficiles la recherche immédiate de locataires. Mais dans l'immense majorité des cas, alors que la plupart des autres sources de revenus souffrent pendant une telle crise, la rigidité des baux locatifs suffit à vous garantir un maintien de vos revenus. D'autant que via les mesures de chômage partiel et les plans de sauvegarde des entreprises, l'Etat s'attèle à garantir la solvabilité des ménages.

2. La bonne nouvelle : grâce à l'Etat, les banques jouent le jeu et vous protègent

Et pour ceux qui verraient leur locataire quitter l'appartement sans pouvoir le remplacer immédiatement ou cesser de payer son loyer, sachez que la plupart des contrats de crédits immobiliers bancaires prévoient une clause de suspension temporaire des remboursements. C'est en particulier le cas de tous les crédits ayant plus de 2 ans d'ancienneté. Evidemment, dans un contexte aussi particulier que celui de cette crise sanitaire, les banques se montrent souvent compréhensives si le contrat a moins de 2 ans. C'est là encore un élément décisif de protection de l'investisseur face aux aléas même les plus tumultueux.

Il convient également de rappeler ici que des solutions d'assurance peuvent venir apaiser d'éventuelles craintes. On pense en particulier aux garanties contre les loyers impayés ou encore aux assurances, moins connues, de Perte d'Emploi proposées par les banques.

3. La grande interrogation : l'évolution des taux d'intérêt

Une question que beaucoup continuent de se poser est de connaître l'impact d'une telle crise sur l'évolution des taux d'emprunt. Il existe autant d'arguments en faveur d'une remontée que d'arguments en faveur d'une baisse des taux ! Il est par conséquent légitime d'anticiper une évolution proche de l'équilibre.

Arguments en faveur d'une baisse : d'abord, la Banque Centrale Européenne propose des taux de refinancement particulièrement bas aux banques afin de les encourager à proposer des taux bas pour financer l'économie réelle. Ensuite, dans un contexte de taux bas dans lequel il est difficile pour une banque de générer des rendements élevés, les crédits immobiliers restent une source d'acquisition de nouveaux clients et de revenus fondamentale.

Arguments en faveur d'une hausse : il s'agit essentiellement du risque plus important de défaut de paiement par des emprunteurs dont la solvabilité est remise en cause par la crise. Et qui dit risque plus important dit rémunération plus importante...

4. La fausse question : l'évolution du prix du m²

Beaucoup se demandent si les prix subissent une correction pendant les crises. Peut-être bien que oui à court terme et si les taux remontent, peut-être bien que non dans les grandes villes et si les taux baissent... Personne ne sait vraiment.

Toujours est-il que, pour un investisseur, le prix à un instant t du m2 ne change rien à son calcul initial de rentabilité. A moins que vous ne soyez dans l'urgence de vendre, l'équation de coûts/revenus restent exactement la même avant et après la crise ! Ce qui compte est le prix d'achat initial de votre bien, pas celui pendant la crise.

5. Notre pronostic : l'investissement locatif, plus rentable que jamais

Le maintien des revenus grâce à l'intervention de l'Etat pour garantir la solvabilité des locataires devrait au moins permettre aux investisseurs de conserver leur rentabilité d'avant-crise. La bonne nouvelle, c'est que dans ce contexte de taux extrêmement bas et d'incertitude sur les marchés financiers, les rentabilités offertes par l'immobilier locatif creusent l'écart (déjà significatif) sur les autres formes de placement et sur l'inflation. Pour rappel, le Livret A (très populaire en temps de crise) rémunère votre argent à 0,5% brut... Alors que vous pouvez facilement tirer des rendements supérieurs à 3% nets dans l'immobilier.