Neuf, ancien, meublé ou vide... comment choisir quand on n'y connaît rien ?

Investissement immobilier locatif : Neuf ou Ancien ? 

Le neuf

Comment ça marche ?

Les promoteurs immobiliers achètent des terrains pour construire de beaux appartements neufs en optimisant les coûts de construction. On recense environ 30 000 transactions dans le neuf chaque année. Vous achetez souvent l’appartement sur plan, avant même sa construction, en versant un acompte (ce qu'on appelle aussi les VEFA, ou ventes en l'état futur d'achèvement).

  

Les avantages du neuf :

• Des immeubles souvent en excellent état et sous garantie de travaux par le promoteur. Pas de mauvaises surprises

• Des charges beaucoup plus faibles grâce à une meilleure isolation et gestion des comptes

• Les frais de notaire sont souvent offerts par le promoteur

• Vous pouvez choisir les critères de votre futur appartement, voire parfois choisir les plans de l’appartement lui-même

• Les normes de construction sont (la plupart du temps) respectées

Les inconvénients du neuf :

• Un prix du m2 souvent plus élevé que dans l’ancien, qui réduit fortement la rentabilité

• Des délais de livraison pas toujours respectés

• Une obligation de s’engager plusieurs mois (voire années) à l’avance alors que votre situation peut tout à fait évoluer d’ici là

L'ancien

Comment ça marche ?

Comme son nom l’indique, vous achetez un appartement dont vous n’êtes pas le premier acquéreur historique. Evidemment, la période de construction varie énormément, et les points suivants avec.

 

Les avantages de l'ancien :

• Une rentabilité optimisée grâce à un prix du m2 souvent plus bas que dans le neuf (hormis dans le luxe)

• Possibilité de négocier le prix du bien à la baisse s’il y a des travaux à prévoir

• Une offre beaucoup plus large que dans le neuf où le nombre de programmes disponibles est très limité

• Vous pouvez visiter, seul ou à plusieurs, votre futur appartement sans avoir à posséder de formidables talents d’imagination !

Les inconvénients de l'ancien :

• En fonction de leur ancienneté, les immeubles souffrent plus ou moins les effets du temps. Les matériaux utilisés à l’époque de construction n’étaient pas ceux qui sont recommandés aujourd’hui, et vous risquez d’être exposé à des dépenses (collectives ou individuelles) imprévues pour tout moderniser

• La consommation d’énergie est souvent plus élevée, augmentant les charges.

   

Louer vide

 

Les avantages de louer vide :

• Vous économisez le prix des meubles (et le temps qu’il faut pour les choisir et les faire livrer !)

• Vous n’êtes pas responsable en cas de problème sur le mobilier et le locataire ne peut rien exiger de vous

• Vos états des lieux prendront bien moins de temps ! Lister chaque ustensile, draps, meubles... peut prendre du temps !

• Vous pouvez déclarer au réel chaque charge liée à l’appartement (charges de copropriété, travaux…) et bénéficier d’une remise sur vos impôts à hauteur de votre déficit sur l’année (plafonnée à environ 10 000€)

• La durée moyenne de location est bien plus longue qu’en meublé (lorsqu’il s’est embêté à monter chaque meuble, un locataire mettra plus de temps à envisager un déménagement !)

Les inconvénients de louer vide :

• La fiscalité est moins avantageuse qu’en meublé. La réduction d’impôt est plafonnée et ne peut pas être reportée sur l’année fiscale suivante

• La rentabilité est souvent très inférieure en vide qu’en meublé

• Le bail est d’une durée minimum de 3 ans, compliquant les démarches de récupération du bien en cas de besoin

• Trouver un locataire prendra plus de temps qu’en meublé. Vous viserez essentiellement des profils qui se projettent dans l’appartement sur le long terme

Louer meublé

 

Les avantages de louer meublé :

• Votre mobilier vous permet d’augmenter considérablement le loyer et augmente la rentabilité de l’investissement. Un lave-linge peut coûter 200 € à l’achat mais vous rapporter 10 €/mois pendant 20 ans, soit 2 400 €…

• La fiscalité est très avantageuse grâce au système d’amortissement de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) qui vous permet de déduire de vos revenus une partie de la valeur du bien pendant plusieurs années, réduisant considérablement les impôts que vous paierez pendant les 10-15 premières années. L’avantage fiscalité de la déclaration au réel décrit pour le vide est également valide pour le meublé

• Idéale pour attirer les locataires qui souhaitent un appartement pour une durée précise (étudiants, jeunes actifs…), la location meublée optimisera le temps de recherche de locataires

• Le bail est beaucoup plus flexible puisqu’il ne peut pas excéder 1 an (reconductible tacitement). Ce qui signifie que vous pouvez récupérer votre appartement beaucoup plus facilement

Les inconvénients de louer meublé :

• Vous devrez dépenser initialement de l’argent pour acheter le mobilier, et ce montant n’est souvent pas finançable à crédit

• Un mauvais choix dans le mobilier et la déco peut rendre votre appartement moins attractif

• Chaque problème sur le mobilier vous demandera de vous charger du remplacement. Si le mobilier a souffert de l’effet du temps, vous serez en plus amené à payer la facture !

• Vos états des lieux prendront des heures… le temps de bien tout vérifier !