Loyers encadrés, comment ça marche ?

Où et pourquoi y a-t-il un encadrement des loyers ?

Dans une ville où la demande locative est très forte pour un nombre de logements qui n’augmente pas assez, il est naturel que la rareté du logement induise une augmentation du loyer. L’encadrement des loyers est né à la suite d’un phénomène d’augmentation trop forte des loyers dans les villes où le marché locatif est « hypertendu ». Le but de ce dispositif est donc de faciliter l’accès au logement pour la population. Aujourd’hui deux villes ont officiellement un encadrement des loyers qui empêchent d’avoir des loyers exorbitants pour les locataires : Paris, Lille et Lyon. 

De plus, dans le territoire de la Plaine-Commune, un encadrement des loyers « préventif » vient d’être mis en place. Pour Paris, Lille et Lyon, où la demande pour la location était plus forte que l’offre disponible on a vu les loyers augmenter drastiquement, à cause de propriétaires gourmands qui ont profité du contexte pour gagner plus. Paris est le plus éminent exemple de ce phénomène en France. Pour ce qui est de la Plaine-Commune (dont font entre autres partie les villes d’Aubervilliers, Saint-Denis et Saint-Ouen), la mise en place de ce dispositif vise à cadrer la situation immobilière de Saint-Ouen qui a vu ses prix être catapultés dans les dernières années et à éviter des cas d’explosion immobilière similaires dans les autres villes qui seront sujettes à ce genre de phénomène avec le Grand Paris.

En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

Un loyer de référence :

Lors de la mise en place de l’encadrement des loyers, un loyer de référence est défini pour chacune des zones géographiques découpées par des observatoires de loyers locaux. 

L’article 17 de la Loi de Juillet 1989 l’explique : 

« Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques. Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence. »

On retrouve donc un loyer médian au m² par quartiers « homogènes » et une moyenne basse dite « minorée » ainsi qu’une moyenne haute dite « majorée ».

L’échec de la mise en place de l’encadrement des loyers (Loi ALUR)

En 2014, la Loi pour l’Accès au Logement et l’Urbanisme Rénové est votée et instaure la mise en place d’un encadrement des loyers dans 39 agglomérations. Suite à ce vote, le premier Ministre Manuel Valls et la Ministre du logement ont décidé de le supprimer pour l’ensemble des agglomérations à l’exception de Paris qui sera le terrain d’expérimentation de ce dispositif jugé alors trop « incertain » sur les loyers médians qui devaient devenir les loyers de référence. C’est ce qui a été appelé le plafonnement des loyers.

Mais deux ans et demi après, cet encadrement parisien fut abandonné car la base de décision pour le découpage des quartiers, et la valeur des loyers de références n’étaient pas respectées par les bailleurs suite à trop de litiges, d’incompréhension des prix mis en place et des raisons pour lesquelles le loyer médian par zone était mis en place de la sorte.

Le nouveau modèle d’encadrement des loyers (Loi ELAN)

C’est en juillet 2019, avec l’arrivée de la Loi ELAN, qu’un meilleur découpage fut proposé par l’observatoire des loyers local qui propose une nouvelle fourchette de loyers. La notion d’encadrement des loyers comprend aussi en sa nouvelle définition le plafonnement des loyers. Paris adopte à nouveau l’encadrement des loyers au 1^er Juillet 2019 et Lille le 1^er Mars 2020. 

Savoir calculer son loyer avec l’encadrement de la Loi ELAN : comprendre les facteurs impactant le loyer de référence

Lorsque vous souhaitez connaître le montant maximal légal du loyer que vous pouvez mettre en place lors d’une location meublée ou vide, le gouvernement a mis en place un calculateur de loyer encadré disponible où vous pouvez renseigner les détails de votre situation locative. 

Plusieurs facteurs sont à prendre en compte : 

1. Le type de bail, si c’est un bail meublé ou nu. L’encadrement d’un bail meublé étant plus élevé que celui d’un bail non-meublé (ou vide, nu).
2. Le type d’appartement, si c’est un studio, un T2, un T3, etc. En sachant que le loyer de référence baisse pour chaque pièce supplémentaire.
3. La localisation précise du bien, pour trouver la zone géographique de découpage avec le loyer médian correspondant à l’emplacement de votre appartement.
4. L’année de construction, basée sur différentes fourchettes d’années clés qui sont avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990, et tout ce qui a été construit après 1991.

Le type de bail : location meublée ou location vide ?

Le loyer de référence qui est associé à un logement est lié au confort de ce dernier, pour le propriétaire comme pour le locataire. C’est pourquoi un bail meublé aura un loyer de référence plus élevé qu’un bail vide, puisqu’il propose un meilleur confort au locataire, le propriétaire est donc « récompensé » de cela.

Le type d’appartement : Studio, T1, T2, T3…

Pour ce qui est du nombre de pièce et de la corrélation avec le changement de loyer de référence, c’est dû à la durée moyenne de location sans changement de locataire. Les locataires des studios sont majoritairement des personnes jeunes qui restent en moyenne un an dans leur logement. Pour un T2, cette moyenne augmente pour s’approcher des deux ans, et ainsi de suite pour les T3, T4 etc. 

Pour compenser le fait que le locataire change plus fréquemment, ce que l’on appelle le turnover locatif, le loyer de référence augmente plus la durée moyenne de changement de locataire est courte. Car cela implique un coût de temps et d’énergie pour en trouver un autre, sachant que la période sans locataire (la vacance locative) représente une perte sèche dans les finances d’un propriétaire bailleur.

La localisation du bien

À chaque quartier sa démographie de loyers ! Les observatoires de loyers locaux ont découpé les villes où l’encadrement des loyers est mis en place en quartiers homogènes en termes de loyers. Les différents quartiers et les montants des loyers médians sont retrouvables sur le site officiel du calculateur de loyer encadré pour toutes les villes où l’encadrement est mis en place.

La date de construction : pourquoi les époques ne se valent pas ?

L’époque de construction impacte aussi le loyer de référence, ce qui pour beaucoup de gens est arbitraire. Mais les découpages d’années réalisés par les observatoires de loyer locaux prennent en compte des ruptures dans la manière de construire les bâtiments. 

Les matériaux utilisés avant 1946 sont souvent de bonne qualité, pierre de taille, bois et brique, impliquant un meilleur loyer de référence car une meilleure prestation pour le locataire (en isolation, aspect et parties communes). 

Pour ce qui est des deux périodes suivantes, 1946-1970 et 1970-1990, la raison de leur loyer de référence plus faible dans toutes les zones est que les constructions et les matériaux de l’après-guerre qui sont de piètre qualité et impliquent pour la grande majorité de sérieux problèmes d’isolation phonique et thermique. 

Dans les années 1970-1990, l’isolation s’améliore, mais si cette dernière n’est pas suffisante (vis-à-vis des restrictions à venir à propos des performances énergétiques), il est difficile d’en améliorer l’isolation car les matériaux utilisés dans la construction et la structure supportent peu les surisolations par l’extérieur. De plus, dans ces deux périodes, les immeubles proposent souvent des prestations de copropriété telles qu’un gardien, un ascenseur et du chauffage collectif impliquant des charges annuelles de copropriété plus élevées et donc un loyer total plus élevé. Du fait de ces charges récupérables plus élevées sur le locataire, pour avoir un niveau de loyer équivalent avec les autres périodes, il est logique d’avoir un loyer « nu » (sans compter les charges et le complément de loyer) plus faible que pour les immeubles d’avant 1946 et d’après 1990. Concernant les charges de copropriété récupérables, vous pouvez retrouver plus d’informations sur cet article.

Finalement, le loyer de référence pour les immeubles construits après 1990 est bien plus élevé qu’entre 1946 et 1990 car la manière de construire s’est nettement améliorée, avec des immeubles faits avec des matériaux de qualité, de bonnes (voire excellentes !) performances énergétiques et avec des prestations de qualité (grand ascenseur, parties communes spacieuse, terrasses, balcons, cours intérieures…).

D’un bail à l’autre, changer le montant de son loyer est-il possible ?

L’encadrement des loyers se définissait initialement par des loyers ne pouvant être augmentés sans raison d’un locataire à l’autre. Lors de la signature d’un nouveau bail locatif (en meublé ou en nu) le propriétaire bailleur se doit de proposer le même loyer ou un loyer plus faible, mais il ne peut en augmenter le montant sauf si :

• L’appartement ou le logement est resté vacant plus de 18 mois
• Des travaux de rénovation ou d’amélioration des performances énergétiques ont été réalisés

Avant la Loi ELAN, la Loi ALUR prévoyait aussi un dispositif à l’époque distinct qui était le « plafonnement des loyers ». Ce plafonnement des loyers était la mesure légale qui interdisait les propriétaires bailleurs à mettre en location leur bien avec un loyer dont le montant dépassait le loyer médian (loyer de référence) majoré. 

Depuis la Loi ELAN, l’encadrement des loyers englobe dans sa nouvelle définition à la fois l’encadrement ET le plafonnement, ce qui peut créer des confusions.

Selon les prestations très particulières et considérées « exceptionnelles » de votre bien en location, il est possible d’avoir un loyer qui dépasse le plafonnement en appliquant un complément de loyer en plus des charges, un montant supplémentaire pour valoriser les atouts comme la localisation, les équipements, le design et l’ameublement, la vue et l’immeuble.

Augmenter son loyer est aussi possible si ce dernier se trouve en dessous du loyer de référence minoré. Lors d’un changement de bail, il peut être revu à la hausse afin d’atteindre le loyer minoré pour la suite de la mise en location. (Par conséquent un loyer qui se trouve au-dessus du loyer majoré se verra rabaissé au loyer majoré).

Aujourd’hui on ne retrouve l’encadrement des loyers que dans certaines communes dont Paris, Lille et la Plaine-Commune (dont font partie Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers…). De nombreuses communes sont sur une liste d’attente pour instaurer cet encadrement. C’est pourquoi il est important de rester vigilant lorsque vous êtes investisseur immobilier. 

Ira-t-on vers un encadrement des loyers sur l’ensemble du territoire ? C’est probable, car sur le plan du niveau de vie et de l’accès au logement, toute la masse locative en profite. De plus, cela permet de limiter l’augmentation trop importante dans certaines villes du prix d’achat de l’immobilier dû à de nombreux investissements locatifs sur certaines zones qui sont tendues à la location. 

Vous savez désormais en quoi consiste l'encadrement des loyers, restez vigilants vis-à-vis de son évolution et de sa mise en place sur le territoire français ! Vous voilà fin prêt à prendre contact avec un de nos experts en immobilier afin de préparer votre futur projet !