Louer meublé ou vide : le point sur les différences au plan de la fiscalité 🤔

Si la décision de louer son logement en location meublée ou en location nue est souvent guidée par des questions de rentabilité (le mobilier permet généralement de fixer un montant du loyer plus élevé) et de praticité (les meubles, ça se gère !), il est aussi important de prendre en compte la fiscalité des revenus locatifs, qui diffère selon les options, pour faire le bon choix et réaliser un investissement locatif qui vous correspond. 

Alors, quelles différences de règles d’imposition entre les revenus de la location vide et ceux de la location meublée non professionnelle ?

 

 

Le bail de location vide : l’imposition des revenus fonciers

Si vous choisissez de louer votre logement vide, les revenus que vous percevrez seront considérés comme des revenus fonciers. Selon l’importance de ces-derniers, vous serez imposés sous le régime micro-foncier ou sous le régime réel :

Si, en tant que propriétaire bailleur, vous choisissez de louer votre logement vide, les loyers que vous percevrez de votre locataire seront considérés comme des revenus fonciers.

Selon l’importance de ces derniers, vous serez imposés au régime micro-foncier ou au régime réel.

Le régime micro-foncier

Il n’est possible que si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 euros par an. Dans ce cas, vos revenus fonciers viennent s’ajouter à vos autres revenus (déclaration n°2042), avec un abattement de 30 % ;

Le régime réel

Il est disponible quel que soit le montant de vos revenus fonciers et obligatoire si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 euros par an. L’avantage de ce régime est qu’il autorise les propriétaires à déclarer l’intégralité de leurs charges d’exploitation : taxe foncière, intérêts d’emprunt, frais de gestion… Comme ce statut est aussi ouvert aux bailleurs dont les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros par an, ces derniers auront intérêt à opter pour ce régime si leurs dépenses d’exploitation dépassent 30 % de leurs revenus. Nota bene : dans le cas où vos charges seraient supérieures à vos recettes, vous avez la possibilité de déclarer un déficit foncier et de bénéficier d’un avantage fiscal en conséquence.

Le bail de location meublée : une fiscalité plus favorable

Les revenus tirés d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous êtes alors considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Deux régimes fiscaux existent pour ce type de revenus, le régime micro-bic et le régime réel.

Le régime micro-bic

Il ne peut s’appliquer qu’aux loueurs en meublé dont les revenus issus de locations ne dépassent pas 70 000 euros par an. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué.

Le régime réel

Il est obligatoire pour les loueurs de logement(s) meublé(s) dont les revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 euros par an. Comme pour le régime réel des revenus fonciers, vous pouvez déclarer toutes vos charges d’exploitation. Pour les loueurs dont les revenus sont inférieurs à 70 000 euros par an et dont les charges d’exploitation dépassent les 50 % de ces revenus, il faudra ici aussi préférer le régime réel. Autre avantage (majeur) du régime réel : vous pourrez pratiquer des amortissements. Concrètement, cela signifie que vous pourrez déduire de vos loyers une partie de la valeur de votre bien. Les règles d'amortissement étant complexes, il est toujours recommandé de passer par un comptable spécialisé lorsque vous optez pour l'option LMNP. Par exemple, l’amortissement ne peut s’utiliser que pour réduire le bénéfice, et non augmenter le déficit : si vos charges dépassent déjà vos revenus, vous ne pourrez pas déduire les amortissements, mais ce qu’il reste à amortir sera déductible les années suivantes. Autre exemple, si vous adhérez à un centre de gestion agréé, une partie de vos frais de comptabilité est déductible de votre impôt sur le revenu. Il est important de noter que l’amortissement ne déduit pas la valeur comptable de votre bien qui sera retenue au moment de la revente pour calculer votre plus-value. De cette façon, ce système d’amortissement ne vous cause pas préjudice.

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