Faut-il acheter un appartement déjà loué ?

Lorsque vous vous intéressez à l’achat d’un appartement dans le cadre d'un investissement immobilier locatif, en particulier lorsqu’il s’agit d’une petite surface, vous vous verrez parfois proposer de faire l’acquisition d’un appartement déjà loué, c’est-à-dire qu’un locataire y habitera déjà lorsque vous en deviendrez propriétaire. Est-ce une bonne idée ?

Les avantages d’acheter un bien déjà loué

1. Un prix de vente généralement plus bas

Dans la mesure où vous ne disposez pas librement de l’usage que vous ferez de l’appartement, il est commun de considérer qu’un bien déjà loué sera vendu moins cher. Pour de l’investissement locatif ou si vous cherchez à acheter une résidence principale dans laquelle vous n’avez pas besoin d’emménager immédiatement, cela peut constituer une opportunité d’acheter le bien moins cher au m2.

2. La récupération immédiate de loyers

Dès le premier jour après la signature de l’acte d’achat, vous commencerez à percevoir les loyers. Ceci peut constituer une opportunité d’accumuler de la trésorerie, en particulier si vous avez pu négocier un différé de remboursement avec votre banque (c’est-à-dire que vous ne commencez à rembourser le capital de votre crédit qu’après quelques mois - voire années - après l’acquisition).

3. Un loyer déjà déterminé, une visibilité accrue sur vos revenus

Avoir déjà un locataire en place, c’est pouvoir connaître à l’avance un loyer raisonnable de location de ce bien. Cela présente 2 avantages. D’abord, vous pouvez faire vos calculs avec certitude. Vous savez qu’à priori l’état du marché vous permet de tirer ce niveau de revenus. Ensuite, cela permet de démontrer à votre banque que ce bien est louable et à quelle condition de revenus, facilitant les démarches d’obtention de crédit.

4. Moins de travail

Si vous achetez ce bien pour en faire un investissement locatif, vous devrez commencer par certaines étapes incontournables. Détermination de loyer, recherche de locataire, signature de bail, état des lieux d’entrée, voire travaux… Vous vous éviterez un certain nombre de tâches opérationnelles parfois contraignants et/ou rébarbatives.

L’avantage d’acheter un bien vide

1. Le choix du régime fiscal

Louer vide ou meublé est un choix majeur que tout propriétaire en locatif doit faire. Or, lorsque vous achetez un bien déjà loué, ce choix a déjà été fait pour vous par le vendeur. Et il vous sera très compliqué (si ce n’est impossible) d’en changer en cours de bail. Vous devrez donc attendre le départ du locataire en place pour modifier le régime fiscal de votre investissement.

2. Le profil du locataire : éviter les mauvaises surprises

Acheter un bien loué, c’est aussi se voir imposer une relation avec un locataire que vous n’avez pas pu filtrer vous-même (comment choisir son locataire ?). Vous n’êtes jamais à l’abris d’un râleur, payeur tardif… Bien que ce type de profils représentent généralement une minorité de locataires.

3. Les travaux

Si vous avez déjà un locataire en place au moment de votre acquisition, il vous sera plus difficile d’effectuer d’éventuels travaux de remise à neuf que vous envisagiez car il vous faudrait convaincre et reloger le locataire pendant la durée des travaux.

4. La détermination du loyer

En France, l’augmentation d’un loyer entre 2 locataires est très réglementé. A moins d’importants travaux ou de retard manifeste sur les prix de location de biens comparables dans le quartier, vous ne pourrez pas librement déterminer le loyer au moment du départ du locataire si vous achetez le bien déjà loué. Acheter le bien vide vous permet de tout de suite placer votre bien dans la gamme de prix qui vous convient.

5. Le cas de la résidence principale

Evidemment, si vous achetez ce bien pour votre résidence principale et que celui-ci est déjà loué, vous ne pourrez occuper votre appartement que lorsque le locataire quitte les lieux ou lorsque le bail prendra fin (occuper l’appartement est une raison légitime de ne pas le renouveler). Il est donc préférable d’acheter un bien libre de toute occupation.