Les villes où investir en fonction de votre profil

Paris tu paries, Paris, que je te quitte ! Et si le projet du Grand Paris permettait de quitter le cœur de Paris tout en gardant la possibilité de s'y rendre d’un coup de métro ?

Si chez Beanstock l’on veut y croire, on aurait envie d’investir dans l’immobilier locatif à des prix défiant toute concurrence dans des villes prêtes à révéler tout leur potentiel… pas vous ?

Examinons ensemble les meilleurs paris à faire en termes de biens immobiliers à la location en première couronne.

Qu’est-ce que le Grand Paris ?

Vous avez sûrement déjà entendu parler du Grand Paris, projet directement inspiré des villes de Londres ou de New York, visant à créer une métropole mondiale digne de ce nom en augmentant le niveau de vie de plus de 130 communes proches de la capitale, toutes reliées par un dense réseau de transports.

A ce propos, où en est-on du Grand Paris Express ? A l’heure actuelle, le prolongement Nord de la ligne 14 est finalisé jusqu’à la station Mairie de Saint-Ouen, et le prolongement Sud jusqu’à Orly ainsi que la ligne 15 sont en cours de création. Les stations de la ligne 12 sont en train d’être finalisées et ouvriront bientôt leurs portes à Aubervilliers.

Pourquoi investir dans le Grand Paris ?

Il faut savoir que l’immobilier, et surtout l’investissement locatif, est influencé par les projets de développement. Ils engendrent de nouvelles tendances, des déplacements de populations, l’implantation de sièges d’entreprises et bien d’autres choses qui finissent par jouer sur le prix de l’immobilier et la tension du marché, autant à la vente qu’à la location.

Tout bon investisseur se doit, s’il veut faire les meilleures affaires, de se renseigner au sujet des projets en cours, pour investir avant que les prix n’augmentent en réduisant la rentabilité de son opération !

Pour toutes ces raisons, Beanstock a sélectionné pour vous 4 villes de première couronne où il est intéressant d’investir, à des stades différents d’influence du projet Grand Paris.

Investir à Colombes : un placement tranquille

Colombes est une ville de première couronne limitrophe de Paris. C’est une ville qui s’est développée il y a 10 ans et où l’évolution des prix de l’immobilier est depuis lors très favorable. C’est typiquement un endroit où l’investissement est peu risqué, avec une rentabilité correcte, qui peut avoisiner les 4% nets à l’image de la capitale. Desservie par les lignes L et J elle est liée directement à la gare Saint-Lazare et au pôle d’activité économique francilien qu’est La Défense en une dizaine de minutes seulement.

Cela fait de Colombes une ville bien intégrée à la dynamique du Grand Paris, qui a déjà connu un essor non négligeable et qui se stabilise d’année en année. On observe d’ailleurs une augmentation du prix moyen du m2 à Colombes de 24,2% en 5 ans... Un prix qui va tendre vers ceux de la capitale à terme, comme pour les autres villes de première couronne de l’Ouest parisien ayant déjà atteint une maturité de développement (Boulogne, Neuilly, Levallois-Perret).

Nous conseillons cette ville pour les investisseurs disposant d’une enveloppe financière suffisante, et qui cherchent à faire un investissement tranquille, dans une ville bien établie.

Bonnes affaires disponibles ★☆☆☆☆
Sérénité de l’investissement ★★★★☆

Investir à Saint-Ouen-sur-Seine : profiter du boom immobilier du Grand Paris

Communément appelée Saint-Ouen, cette ville est l’exemple typique de l’influence des projets de développement du Grand Paris. Vous connaissez sûrement Saint-Ouen pour son iconique Marché aux Puces, "le plus grand grenier du monde"...

En l'espace de quelques années la commune est devenue très attractive pour de nombreux locataires et est désormais connue pour son augmentation très rapide des prix au m2, prix qui ont décollé lorsque le prolongement de la ligne 14 a été annoncé.

Aujourd’hui, la ville est dynamique, populaire et surtout en plein renouvellement de ses habitants grâce au Grand Paris et à la qualité de sa desserte : la ligne 13, le récent prolongement de la ligne 14, mais aussi le terminus de la ligne 4 ou encore le RER B.

En 2025, un hôpital universitaire y verra le jour, l'Hôpital Grand Paris Nord, il faudra donc des biens à la location pour loger les internes en médecine.

Pourquoi parle-t-on de boom immobilier à Saint-Ouen ? Tout simplement parce que les prix ont augmenté de 105,5% en 5 ans ! Le paysage commercial s’est complètement modifié et avec lui le mode de vie. Aujourd’hui le prix au m2 continue d’augmenter de manière plus lente mais stable.

Saint-Ouen n’est pas une ville à risque en termes d’investissement locatif, elle s’est d’ores et déjà intégrée au mouvement du Grand Paris. C’est selon nous, une ville où les bons investissements sont encore possibles bien que de moins en moins nombreux.

C'est donc le moment d'y investir, puisqu’encore une fois la demande de studios y est très forte, et qu’avec les projets en cours dans la ville, la tension locative ne risque pas de baisser.

C’est une ville que nous conseillons à des personnes qui veulent un investissement serein avec une enveloppe financière légèrement plus faible que l’enveloppe parisienne pour une acquisition de bien.

Bonnes affaires disponibles ★ ★ ☆ ☆ ☆
Sérénité de l’investissement ★ ★ ★ ★

Investir à Aubervilliers : un petit pari

Située au Nord de la capitale, la ville connaît actuellement une mutation et un regain d'attractivité grâce au projet du Grand Paris. D'ores et déjà bien desservie par le métro (ligne 7 et 12) il est possible d’y rejoindre la capitale en moins d’une quinzaine de minutes. De nouvelles gares vont venir compléter cette offre de transports : le prolongement de la 12 et la liaison à la future ligne 15 permettront d'encore mieux desservir cette commune très dynamique, où de nombreuses entreprises ont choisi de s'installer tout comme le "Harvard Français", le campus universitaire de Condorcet en Sciences Humaines.

Aujourd’hui Aubervilliers suit l’exemple de Saint-Ouen, mais les communes du 93 se sont prémunies d’une explosion des prix qui implique un changement de population avec la mise en place préventive d’un encadrement des loyers dans La Plaine-Commune. Cela implique que les prix au m2 ne devraient pas monter aussi haut, et qu’il sera difficile de trouver des investissements rentables lorsqu’Aubervilliers aura atteint la maturité de développement de Saint-Ouen.

Il faut aussi savoir qu’il est commun d’y trouver des copropriétés qui ont été mal gérées depuis longtemps et qui présentent un risque plus élevé pour votre rentabilité (ravalements de façades à venir, réfections diverses). Mais trouver des bonnes affaires en sachant identifier les copropriétés en bonne santé reste encore complètement accessible.

Aubervilliers est une ville d'avenir pour des investisseurs qui se décident vite, puisque le prix du m2 a connu 40,9% d’augmentation en 5 ans !

On peut facilement espérer atteindre des rentabilités nettes de plus de 4,3% en choisissant Aubervilliers pour réaliser son investissement locatif puisque la tension locative y est très forte. Trouver des rentabilités plus élevées sera néanmoins difficile, à cause de l’encadrement des loyers.

Nous conseillons ainsi Aubervilliers à des investisseurs qui veulent à la fois capitaliser sur une rentabilité nette plus élevée qu’à Paris, mais aussi sur une plus-value élevée à la revente qui incarne ce petit pari dont on parle. Lorsque le train de l’augmentation du m2 est déjà en marche, peu de risques que la situation s’inverse.

Bonnes affaires disponibles ★ ★ ★ ☆ ☆
Qualité de l’investissement ★ ★ ☆ ☆ ☆

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Investir à Saint-Denis : le grand pari

Proche du 18ème arrondissement, d'Aubervilliers et de Saint-Ouen, Saint-Denis est une ville très étendue qui s'inscrit dans le projet du Grand Paris et promet de devenir le futur Châtelet-Les Halles ou Saint Lazare du Grand Paris grâce au croisement des lignes 15, 16 et 17 du métro en plus des RER desservant déjà la commune.

La ville est à la fois présente en première couronne avec une frontière Parisienne, mais son épicentre se trouve plus au nord, au niveau de la deuxième couronne, ce qui peut expliquer le léger manque de transports directs avec la capitale. Les temps de cheminement vers la capitale ou jusqu'à la Défense seront considérablement réduits dans les prochaines années : 15 minutes pour la Défense et 11 minutes seulement pour accéder à Saint-Lazare. C'est le meilleur moment pour faire des affaires.

Saint-Denis possède plusieurs atouts pour son évolution future. Les Jeux Olympiques de 2024 qui se tiendront dans la zone francilienne appelée La Plaine. On y retrouvera une concentration d’infrastructures sportives toutes liées par des voies piétonnières à la Plaine Saulnier.

Grâce à l’expansion du réseau de transports et aux aménagements liés aux Jeux Olympiques, nul doute que Saint-Denis va rentrer dans la phase d’explosion de ses prix au m2 !

À l’instar d’Aubervilliers, il est aujourd’hui fréquent d’y trouver des copropriétés dans un état compliqué n’ayant connu que peu d’entretien. Mais investir à Saint-Denis présente l’avantage de la multitude de biens disponibles, car l’attention n’y est pas encore concentrée, surtout dans le centre-ville situé au niveau de la deuxième couronne, où se trouve la mairie. Malgré tout, il faudra garder en tête que les loyers à Saint-Denis sont là aussi encadrés, dans le but d’éviter un boom immobilier incontrôlable.

Enfin, Saint-Denis est une belle opportunité de profiter d’une plus-value non-négligeable à la revente.

Dans cette ville où le Grand Paris en est encore au stade du grand pari, saurez-vous trouver le projet qui répondra à vos attentes de rentabilité et de plus-value en limitant les risques de copropriété ? Voilà la problématique actuelle de tout investisseur qui souhaite se pencher sur les projets dionysiens.

Il vous faudra développer votre œil et rester très au fait des différentes avancées des lignes de métro afin d’acheter au moment clé et d’optimiser la rentabilité de votre investissement locatif.

Bonnes affaires disponibles ★ ★ ★ ★☆
Sérénité de l’investissement ★ ★ ☆ ☆ ☆

Vous hésitez à investir dans l’une de ces villes ou ailleurs ?

N'hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos experts en investissement locatif.

Source évolution du prix au m2 des 5 dernières années : https://www.paruvendu.fr/immobilier/prix-m2/

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