LMNP : quelles sont les charges déductibles ? 💶

Amis loueurs de biens meublés, voici détaillé pour vous le sujet très concret et plutôt réjouissant des charges et amortissements déductibles en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Rien de plus simple en termes d’optimisation fiscale, alors à vos calculatrices !

Avant d’opter pour l’un des deux régimes d'imposition des bénéfices de la LMNP : réel ou micro-bic, il convient de faire le point sur les économies d’impôts autorisées par le premier seulement.

Disclaimer : si, à l’issue de vos calculs, vous choisissez - et c’est fort probable - de déclarer vos revenus locatifs au régime réel simplifié, cet article ne vous dispense pas de l’accompagnement d’un expert-comptable.

➡️ Les principales charges courantes déductibles

Le principe de base consiste à déduire de vos recettes les charges induites par l’exploitation du bien meublé.

Pour que celles-ci soient considérées comme telles par le Trésor Public, il vous faut bien sûr en conserver des traces par l’intermédiaire de factures et que ces preuves de paiement datent d’après votre date de début d’activité déclarée dans le formulaire P0i.

Les grandes catégories de charges courantes déductibles sont donc :

• Les factures d’eau, d’électricité, de téléphone et d’internet ;
• Les frais de copropriété (hors travaux) ;
• Les petits travaux d’entretien (à noter que pour un montant supérieur à 600 euros, les travaux deviennent des dépenses amortissables) ;
• Le remplacement de petit électroménager (en dessous de 600 euros également) ;
• Les assurances (assurance du bien comme propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, assurance emprunteur) ;
• Les intérêts d’emprunt et frais de dossier ;
• Les frais de notaire et frais d’agence liés à l’achat du bien à condition que le bien ait été acheté dans l’année de la déclaration (attention à ce que la date de début d’activité mentionnée dans le P0i soit bien dans ce cas la date d’achat du bien) ;
• Les impôts et taxes liés au logement (taxe foncière, taxe d’habitation si c’est pertinent, Cotisation Foncière des Entreprises ou CFE) ;
• Le dernier tiers des frais d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA), les deux premiers tiers étant restitués en réduction d’impôts ;
• Les honoraires d’agence immobilière ou de gestion si c’est pertinent ;
• Les frais dits de publicité (annonces de location payantes, impression de flyers…)
• Les frais d’essence lors de vos déplacements pour les visites du logement par exemple.

Avantageux n’est-ce pas ?

Si, à l’issue de ces déductions, votre bénéfice locatif est négatif, on parle de déficit LMNP. Ce dernier est reportable et cumulable au fil des ans. Vous pourrez le défalquer de vos recettes locatives pendant 10 ans.

➡️ L’amortissement en LMNP

Si vous êtes désormais au clair sur les charges déductibles des loyers perçus, quel distinguo faites-vous avec les amortissements dans le cadre du statut LMNP ?

Il y a un petit coup à prendre pour adopter le bon jargon mais ce n’est, là non plus, pas ultra complexe à comprendre. L’amortissement consiste à ventiler les différents composants du bien (logement, travaux, aménagements) qui vont perdre de la valeur chaque année, sur des durées spécifiques. La durée moyenne globale d’amortissement du bien est d’environ 35 ans. Rien à voir avec la valeur du bien à l’achat ou à la vente, bien entendu…

Les amortissements aussi peuvent créer du déficit, sans limite de temps d’utilisation cette fois. 

C’est là un gros “plus” inhérent à la LMNP, vs. la location vide.

NB : si vous avez déclaré un certain temps votre activité de LMNP au régime micro-bic et que vous changez pour le régime réel, les amortissements peuvent être démarrés à partir de la date de début d’activité au réel.

➡️ Le dispositif Censi-Bouvard

Il s’agit d’une réduction d’impôts supplémentaire spécifique dont seuls les contribuables en LMNP résidant en France peuvent bénéficier à condition qu’ils achètent, au choix :

• un logement neuf ;
• un logement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ;
• un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation permettant, après leur réalisation, de satisfaire à des critères de performances techniques.

Et ce au sein d’une résidence avec services pour seniors ou étudiants ou en EHPAD.

Si tel est votre cas, félicitations :

• Vous réduisez vos impôts jusqu’à 33 000 euros sur 9 ans, soit jusqu’à 11% de la valeur du bien HT ;
• Vous récupérez potentiellement la TVA à hauteur de 20% sur votre investissement ;
• Vous sécurisez vos loyers pendant 11 ans, que votre logement soit occupé ou non.

Pour cela, le logement doit en plus respecter certains critères d’exploitation :

• une mise en location dans les 12 mois suivant sa livraison ;

• une liste minimale de mobilier imposée par la loi Bouvard ;

• un prix de revient maximum de 300 000 euros par an.

N’allongeons pas davantage votre temps de lecture, s'il est bon de savoir qu’un tel dispositif existe et d’en avoir les grandes lignes en tête, pour les infos détaillées c’est par ici.