Investir dans le locatif ou acheter sa résidence principale ?

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5 août . 6 min

Investir dans le locatif ou acheter sa résidence principale ?

Telle est la question… Vers quoi s’orienter pour un premier achat immobilier ? Quelle stratégie adopter pour se construire un patrimoine et optimiser ses revenus ? Faut-il prioriser l’achat de son lieu de vie ou profiter d’un taux d’emprunt avantageux pour acheter un bien destiné à la location ?   

On vous le donne en mille : cela dépend…

On compare pour vous les deux options et leur balance coûts-bénéfices afin que vous puissiez déterminer l’approche la plus adaptée à votre cas de figure.

Acheter sa résidence principale : avantage et inconvénients 

Une stabilité indéniable et des économies de loyer

Acheter sa résidence principale, c’est d’abord mettre sa famille à l’abri ! 

C’est aussi avoir la possibilité d’entreprendre des travaux pour mettre le bien immobilier acquis à son image, sans compromis sur la distribution ou sur l’aménagement.

En outre, d'un point de vue purement financier, on considère la plupart du temps qu'il vaut mieux d'abord acheter sa résidence principale afin de se libérer du poids d'un loyer qui constitue une perte budgétaire sèche. 

Contre des conditions d’emprunt plus tendues ?

Mais encore faut-il bénéficier d’une situation assez stable pour s'attirer la confiance des banques…

 

Investir dans le locatif : avantages et inconvénients

Flexibilité et relative facilité d’emprunt

A l'heure actuelle, en France, 37% des investisseurs immobiliers ne sont pas propriétaires de Résidence Principale (RP). 

Pourquoi ce chiffre ne nous surprend-il pas chez Beanstock ?

Primo, en cas de difficulté, vous pouvez rapidement quitter un appartement que vous louer.

Deuxio, par les temps qui courent, les banques semblent préférer accorder des crédits en sachant que vous recevrez un loyer - cash flow positif - pour payer votre mensualité. Et oui, la banque aussi a confiance dans l'investissement locatif et vos capacités d'emprunt s'en ressentent. 

La comparaison avec l’achat d’une résidence principale est-elle toujours favorable à l’investissement locatif ?

 

Pour déterminer si investir dans le locatif est pour vous plus avantageux que d'acheter votre résidence principale, il vous faut en réalité comparer ce que vous coûterait d'être propriétaire de l'appartement ou de la maison où vous vivez avec le loyer que vous payer.

  1. Calculez ce que vous coûterait le fait d'être propriétaire de votre résidence principale actuelle. Pour cela, évaluez le prix du bien en euros, frais d'agence inclus. Ajoutez-y les frais de notaire correspondant à environ 8 % du prix du bien hors frais d'agence. Utilisez un simulateur de mensualités de crédit pour estimer le montant mensuel de vosremboursements. Ajoutez enfin les charges de copropriété non-déductibles et la taxe foncière, rapportées en valeurs mensuelles.
  2. Une fois ce chiffre obtenu, soustrayez-y votre loyer. Le résultat de ce calcul correspond à la trésorerie que vous dégagez chaque mois en étant locataire de votre résidence principale plutôt que propriétaure de celle-ci !
  3. Imaginez maintenant que vous utilisiez cette épargne mensuelle comme apport pour investissement locatif à 10-12 % de rentabilité sur les capitaux propres investis. Cet argent, vous ne l'auriez pas gagné si vous étiez propriétaire...
  4. Comparez le montant gagné, soit 10- 12 % de l'écart obtenus en point 2, à l'augmentation du prix de l'immobilier dans votre quartier : 2-3 % en moyenne par an. Pour vous donnes un exemple concret, placer 2 000 € à 3 % (60€ par mois de gain) est 2 fois moins intéressant que placer 1 000 € à 12 % (120 € par mois de gain) !

Conclusion : le calcul donne souvent un résultat favorable à investissement locatif, surtout si vou avez besoin d'un logement relativement grand ou si vous habitez une ville chère comme Paris. 

Des arbitrages vers une décision finale réellement adaptée à vos besoins

N'oubliez pas qu'acheter ou louer dépend aussi de vos envies : protection contre les aléas du logement ou flexibilité ? 

Quelques situations méritent réflexion: 

  • Vous accueillez un (nouvel) enfant ? Si vous êtes locataire, ce n'est qu'une affaire de déménagement. Si vous êtes propriétaire, vous allez d'abord devoir vendre votre bien (ce qui peut prendre plus de 6 mois, même en zone tendue) et en trouver un autre, avec toute la difficulté que cela peut représenter.
  • Vous partez faire un tour du monde ? En tant que locataire, vous n'avez qu'à rendre votre appartement. Comme propriétaire, vous allez devoir trouver un moyen de rembourser les mensualités de crédit et les charges et taxes associées à votre bien. 

 

 

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