Comment construire un empire immobilier en partant de rien ?

Il n’est pas rare de rencontrer des individus ayant fait fortune grâce à l'investissement immobilier locatif. Dans ce secteur, en France comme à l’étranger, les “success stories” sont légion et les effets de levier multiples. Nul besoin de s’appeler Donald Trump ou Mickaël Zonta… si vous rêvez d’une vie d’investisseur à succès, avec une stratégie d’achat sur le marché du locatif rapportant un maximum d’argent, des gros coups à la revente et les banques à vos pieds ? Suivez le guide (gratuit celui-là, c’est promis !) en 4 étapes : 

 

 

1- N’attendez plus, investissez

En la matière, on peut distinguer deux types de personnes :celles qui font et celles qui espèrent faire.

En la matière, on peut distinguer deux types de personnes : celles qui font et celles qui espèrent faire.

La première étape consiste à faire partie le plus tôt possible dans votre vie de la première catégorie. Commencez. Acceptez que vous ferez de toute façon des erreurs. Ne restez pas paralysé comme beaucoup de gens par le premier achat. Chaque mois passé sans avoir acheté le moindre appartement est une erreur que vous regretterez le jour où vous commencerez. Il n’est jamais trop tôt pour commencer, mais il peut être trop tard. Considérez qu’il vous faudra au moins 15 ans pour pouvoir parler d’empire immobilier.

Evidemment, pour optimiser vos chances de réussite et être sûr d’investir en connaissance de cause, vous pouvez vous faire accompagner par des professionnels (agences immobilières ou mandataires).

En résumé, ne dites plus jamais “J’aimerais investir” ou “Je pense à investir bientôt”. Investissez !

2- Maintenez le rythme pour augmenter votre capacité de financement

Chaque mois qui passe, deux évènements majeurs se produisent : d'abord, vous remboursez une partie de votre crédit grâce aux revenus tirés de vos investissements. Ensuite, votre bien prend théoriquement de la valeur. 

L’effet de ce cumul est que votre patrimoine net (= valeur de vos biens - crédit à rembourser) augmente.

Et plus votre patrimoine net augmente, plus votre banquier sera enclin à vous prêter de l’argent pour vos prochaines opérations. D’abord, parce qu’il voit que vous êtes digne de confiance et que vous savez ce que vous faites. Ensuite, parce qu’il pourra prendre votre patrimoine actuel et les cash flow positifs qui en résultent comme garantie pour un nouveau crédit.

Ainsi, il est recommandé de se fixer un rythme d’achat entre 6 mois et 1 an. Autrement dit, chaque année, fixez-vous pour objectif d’acheter un nouveau bien. Vous aurez du recul sur ceux que vous avez précédemment achetés, qui seront loués et bien gérés.

N’allez pas trop vite, ou vous risquez d’être débordés si vous avez plusieurs chantiers à superviser ou plusieurs locataires à trouver au même moment.

En résumé : achetez régulièrement, sans vous précipiter !

3- Monitorez efficacement votre argent

Il y a des dépenses qui vous libèrent du temps et/ou vous rapportent de l’argent : mandataire/agent immobilier (professionnel qui vous conseille sur l’investissement), gestion locative, intérêt d’emprunt, apport sur crédit, comptable, travaux bien faits…

Et il y a les autres dépenses, celles qui vous empêchent d’avancer : travaux mal faits, résidence principale trop chère, train de vie où vous dépensez quasiment tout votre salaire…

Apprendre à faire la différence entre ces catégories de dépenses devient crucial pour 3 raisons :

1. Un banquier regardera souvent votre reste à vivre à la fin du mois pour estimer votre capacité à gérer votre argent et donc à rembourser votre crédit
2. Avoir de l’apport peut faciliter l’obtention d’un prêt immobilier
3. Avoir de l’épargne prête en cas d’imprévus (vacance locative, impayés, travaux…) est fondamental pour votre sérénité. 

En résumé : il faut savoir dépenser intelligemment son argent pendant qu’on construit son capital immobilier.

4- Entretenez votre réseau patrimonial

A mesure que vous construisez votre capital, vous devrez faire face à des situations qui peuvent être complexes et qui requièrent l’aide de prestataires extérieurs : entreprises de travaux, avocat, comptable, notaire, agent immobilier… acceptez de vous faire aider, et lorsque vous êtes content du travail de quelqu’un, assurez-vous de maintenir une excellente relation avec cette personne ou société afin d’accélérer la résolution du problème s’il se pose à nouveau à l’avenir.

En résumé : pendant la construction de votre empire, vous aurez besoin de l’aide de prestataires extérieurs. Entourez-vous des meilleurs et gardez-les près de vous.