LMNP : quelles sont les charges dĂ©ductibles ? đŸ’¶

GĂ©rer

9 nov. . 5 min

LMNP : quelles sont les charges dĂ©ductibles ? đŸ’¶

Amis loueurs de biens meublĂ©s, voici dĂ©taillĂ© pour vous le sujet trĂšs concret et plutĂŽt rĂ©jouissant des charges et amortissements dĂ©ductibles en LMNP (Location MeublĂ©e Non Professionnelle). Rien de plus simple en termes d’optimisation fiscale, alors Ă  vos calculatrices !

Avant d’opter pour l’un des deux rĂ©gimes d'imposition des bĂ©nĂ©fices de la LMNP : rĂ©el ou micro-bic, il convient de faire le point sur les Ă©conomies d’impĂŽts autorisĂ©es par le premier seulement.

Disclaimer : si, Ă  l’issue de vos calculs, vous choisissez - et c’est fort probable - de dĂ©clarer vos revenus locatifs au rĂ©gime rĂ©el simplifiĂ©, cet article ne vous dispense pas de l’accompagnement d’un expert-comptable.

âžĄïž Les principales charges courantes dĂ©ductibles

Le principe de base consiste Ă  dĂ©duire de vos recettes les charges induites par l’exploitation du bien meublĂ©.

Pour que celles-ci soient considĂ©rĂ©es comme telles par le TrĂ©sor Public, il vous faut bien sĂ»r en conserver des traces par l’intermĂ©diaire de factures et que ces preuves de paiement datent d’aprĂšs votre date de dĂ©but d’activitĂ© dĂ©clarĂ©e dans le formulaire P0i.

Les grandes catégories de charges courantes déductibles sont donc :

  • Les factures d’eau, d’électricitĂ©, de tĂ©lĂ©phone et d’internet ;
  • Les frais de copropriĂ©tĂ© (hors travaux) ;
  • Les petits travaux d’entretien (Ă  noter que pour un montant supĂ©rieur Ă  600 euros, les travaux deviennent des dĂ©penses amortissables) ;
  • Le remplacement de petit Ă©lectromĂ©nager (en dessous de 600 euros Ă©galement) ;
  • Les assurances (assurance du bien comme propriĂ©taire non occupant, assurance loyers impayĂ©s, assurance emprunteur) ;
  • Les intĂ©rĂȘts d’emprunt et frais de dossier ;
  • Les frais de notaire et frais d’agence liĂ©s Ă  l’achat du bien Ă  condition que le bien ait Ă©tĂ© achetĂ© dans l’annĂ©e de la dĂ©claration (attention Ă  ce que la date de dĂ©but d’activitĂ© mentionnĂ©e dans le P0i soit bien dans ce cas la date d’achat du bien) ;
  • Les impĂŽts et taxes liĂ©s au logement (taxe fonciĂšre, taxe d’habitation si c’est pertinent, Cotisation FonciĂšre des Entreprises ou CFE) ;
  • Le dernier tiers des frais d’adhĂ©sion Ă  un Centre de Gestion AgrĂ©Ă© (CGA), les deux premiers tiers Ă©tant restituĂ©s en rĂ©duction d’impĂŽts ;
  • Les honoraires d’agence immobiliĂšre ou de gestion si c’est pertinent ;
  • Les frais dits de publicitĂ© (annonces de location payantes, impression de flyers
)
  • Les frais d’essence lors de vos dĂ©placements pour les visites du logement par exemple.

Avantageux n’est-ce pas ?

Si, Ă  l’issue de ces dĂ©ductions, votre bĂ©nĂ©fice locatif est nĂ©gatif, on parle de dĂ©ficit LMNP. Ce dernier est reportable et cumulable au fil des ans. Vous pourrez le dĂ©falquer de vos recettes locatives pendant 10 ans.

 

âžĄïž L’amortissement en LMNP

Si vous ĂȘtes dĂ©sormais au clair sur les charges dĂ©ductibles des loyers perçus, quel distinguo faites-vous avec les amortissements dans le cadre du statut LMNP ?

Il y a un petit coup Ă  prendre pour adopter le bon jargon mais ce n’est, lĂ  non plus, pas ultra complexe Ă  comprendre. L’amortissement consiste Ă  ventiler les diffĂ©rents composants du bien (logement, travaux, amĂ©nagements) qui vont perdre de la valeur chaque annĂ©e, sur des durĂ©es spĂ©cifiques. La durĂ©e moyenne globale d’amortissement du bien est d’environ 35 ans. Rien Ă  voir avec la valeur du bien Ă  l’achat ou Ă  la vente, bien entendu


Les amortissements aussi peuvent crĂ©er du dĂ©ficit, sans limite de temps d’utilisation cette fois. 

C’est lĂ  un gros “plus” inhĂ©rent Ă  la LMNP, vs. la location vide.

NB : si vous avez dĂ©clarĂ© un certain temps votre activitĂ© de LMNP au rĂ©gime micro-bic et que vous changez pour le rĂ©gime rĂ©el, les amortissements peuvent ĂȘtre dĂ©marrĂ©s Ă  partir de la date de dĂ©but d’activitĂ© au rĂ©el.

âžĄïž Le dispositif Censi-Bouvard

Il s’agit d’une rĂ©duction d’impĂŽts supplĂ©mentaire spĂ©cifique dont seuls les contribuables en LMNP rĂ©sidant en France peuvent bĂ©nĂ©ficier Ă  condition qu’ils achĂštent, au choix :

  • un logement neuf ;
  • un logement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’AchĂšvement) ;
  • un logement achevĂ© depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet ou faisant l’objet de travaux de rĂ©habilitation ou de rĂ©novation permettant, aprĂšs leur rĂ©alisation, de satisfaire Ă  des critĂšres de performances techniques.

Et ce au sein d’une rĂ©sidence avec services pour seniors ou Ă©tudiants ou en EHPAD.

Si tel est votre cas, félicitations :

  • Vous rĂ©duisez vos impĂŽts jusqu’à 33 000 euros sur 9 ans, soit jusqu’à 11% de la valeur du bien HT ;
  • Vous rĂ©cupĂ©rez potentiellement la TVA Ă  hauteur de 20% sur votre investissement ;
  • Vous sĂ©curisez vos loyers pendant 11 ans, que votre logement soit occupĂ© ou non.

Pour cela, le logement doit en plus respecter certains critùres d’exploitation :

  • une mise en location dans les 12 mois suivant sa livraison ;

  • une liste minimale de mobilier imposĂ©e par la loi Bouvard ;

  • un prix de revient maximum de 300 000 euros par an.

N’allongeons pas davantage votre temps de lecture, s'il est bon de savoir qu’un tel dispositif existe et d’en avoir les grandes lignes en tĂȘte, pour les infos dĂ©taillĂ©es c’est par ici.


 

Recevez la crĂšme de nos articles dans votre boĂźte mail une fois par mois.