SCPI ou investissement locatif en direct ?

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6 avr. . 7 min

SCPI ou investissement locatif en direct ?

Ces 2 solutions ont beau s’appuyer sur des investissements immobiliers locatifs, elles ont peu de points communs. En fonction de votre profil d’investisseur, une des deux solutions peut mieux vous convenir. On vous aide à choisir !

 La fiscalité : avantage investissement locatif en direct
 

En SCPI, la fiscalité est la même que sur des revenus d’investissement locatif. Alors pourquoi l’avantage revient à l’investissement en direct ? Parce qu’avec ce dernier, vous pourrez déduire un grand nombre de frais et de charges qui viendront réduire vos revenus imposables. Sur chaque euro gagné en SCPI, vous devrez d’abord retirer les prélèvements sociaux de 17,2 %, puis votre taux marginal d’imposition. En direct, le calcul sera le même, mais vous aurez de nombreuses charges à déduire (intérêts de crédit, charges de copro, travaux, frais de gestion…). En particulier, si vous louez en meublé, vous pourrez déduire l’amortissement de votre bien et de vos travaux, ce qui a de fortes chances de faire quasiment disparaître tout impôt pendant les 10-15 premières années.

La gestion : avantage SCPI. A moins que...

De toute évidence, c’est l’argument le plus important en faveur des SCPI. La gestion opérationnelle est assurée à 100 % par les équipes de la SCPI. Vous ne verrez rien d’autre que des revenus (et votre comptable une fois par an !).

Pour l’investissement locatif en direct, une gestion locative permet de diminuer considérablement la charge de travail, et les frais de gestion sont plus faibles qu’en SCPI.

Le plus gros gain de temps se réalise sur le fait que vous n’aurez pas à charger vous-même les biens dans lesquels investir.

 

C’est d’ailleurs toute la mission de Beanstock : vous permettre de trouver facilement des opportunités d’investissement en direct en n'y consacrant que le temps que vous avez envie d’y consacrer.

Frais de gestion : avantage investissement locatif en direct

Les frais de gestion locative en direct s’élèvent à 4-5 %, alors que les frais en SCPI sont plutôt dans la tranche 8-15 %.

C’est un montant non-négligeable qui diminue fortement la rentabilité d’un investissement en SCPI. Par ailleurs, rappelez-vous que les SCPI vous facturent des frais d’entrée supérieurs aux frais de notaire classiques.

Rentabilité : match nul

Le travail d’analyse du parc immobilier d’une SCPI est le même que celui de recherche d’un bien d’investissement. Vous devrez à chaque fois comprendre le marché, en analyser les risques et les atouts. Il est donc impossible de distinguer les 2 formats car tout dépend de la stratégie d’investissement que vous cherchez. Dans les deux cas, vous trouverez probablement chaussures à vos pieds.

En revanche, même si les SCPI présentent des taux de rendement bruts qui semblent élevés, la fiscalité et les importants frais d’entrée et de gestion divisent en général par 2 le rendement réel.

Accessibilité : 1 point chacun

Vous souhaitez investir un petit montant (<20 000 €) que vous avez sur votre compte en banque ? La SCPI est faite pour vous. Le ticket d’entrée est en général inférieur à 1 000 €, ce qui en fait une opportunité très intéressante !

Vous souhaitez utiliser l’immobilier pour gonfler vos revenus et votre patrimoine ? Il vous sera infiniment plus simple d’emprunter de l’argent à la banque pour acheter en direct que pour investir en SCPI.

Dernier cas : vous avez beaucoup d’argent à placer rapidement ? Il va probablement falloir envisager de combiner les deux !

Liquidité et plus-value : avantage investissement locatif en direct

Un point important lorsque l’on investit dans l’immobilier est de savoir en combien de temps et à quel prix vous pourrez revendre votre bien. De toute évidence, si vous êtes propriétaire de votre bien, il vous sera beaucoup plus simple de contrôler le rythme de vente et son prix puisque vous serez seul maître à bord. En SCPI, vendre ses parts peut prendre plusieurs mois voire années et vous n’aurez que peu de visibilité sur le prix de vente.

D’ailleurs, vous ne pourrez véritablement profiter d’une plus-value sur un bien que si vous en êtes détenteur !

Plaisir : avantage investissement locatif en direct

Enfin, n’oublions pas qu’investir en direct peut procurer une vraie sensation d’élévation sociale et être un vrai plaisir pour beaucoup de personnes. Dans les cas où tout se passe bien (95 % des cas), vous possédez l’appartement, vous serez fier de sa déco, de passer devant, d’échanger avec vos locataires et copropriétaires.

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