Qu'est-ce que le Beanscore ?

Investir

6 avr. . 5 min

Qu'est-ce que le Beanscore ?

Pour évaluer un projet d'investissement locatif, de nombreuses caractéristiques doivent être prises en compte, telles que la rentabilité, la demande locative ou encore le potentiel de plus-value.

Si on ne connaît pas bien le marché locatif local, il est souvent difficile de bien analyser ces caractéristiques et de les utiliser pour comparer des projets d'investissements.

file-Apr-06-2021-06-34-46-57-PMEntre un investissement à 3,5 % de rentabilité nette à Paris et un autre à 5 % à Lille, lequel choisir ? Quel bien se louera plus facilement ? Quelle est la rentabilité moyenne observée dans chaque ville ? A quelle vitesse les prix de l'immobilier augmenteront-ils dans chacune des deux villes ?

Afin de vous permettre de juger rapidement de l'adéquation d'un projet avec vos critères de recherche, nous avons développé le Beanscore : une note sur 5 attribuée à chacun de nos projets d'investissement. Cette note est calculée grâce à un algorithme qui normalise toutes les données relatives à chaque projet et évalue par conséquent 3 caractéristiques principales de l’investissement :

1. La rentabilité

  • La rentabilité de l'investissement est évaluée par rapport à la rentabilité locative moyenne du secteur géographique dans lequel est situé le bien : par exemple, une opportunité à 5 % de rentabilité nette à Paris surperforme le marché alors que qu’une telle rentabilité serait en-dessous de la moyenne à Reims

  • La rentabilité de cet investissement est ensuite comparée à la rentabilité locative moyenne en France

  • Enfin, la rentabilité du projet est comparée au rendement moyen d’un investissement à faible risque (tel que le livret A)

2. Le potentiel de plus-value

Pour rappel, la plus-value est la différence entre le prix d'acquisition d'un bien et son prix de revente. S’il est quasiment impossible de déterminer précisément ce montant, on peut tenter d’estimer la probabilité de réaliser une plus-value plus ou moins importante en se basant sur des données historiques.

  • Le prix actuel du bien est comparé au prix moyen de biens présentant les mêmes caractéristiques dans le même quartier. Si le bien est en-dessous du prix du marché, il y a de fortes chances de réaliser une plus-value.

  • Une analyse de l'évolution historique des prix de l'immobilier dans le quartier et des projets de développement permet d’anticiper certaines tendances futures des prix. A titre d’exemple, si des projets d’aménagements urbains ou de transports sont prévus dans la zone, les prix de l’immobilier seront enclins à augmenter.

3. La qualité du quartier

  • Nous analysons la demande locative dans le quartier. Afin de minimiser (voire éviter) la vacance locative, nous recommandons des projets dans des zones à forte tension locative.

  • Le dynamisme économique et démographique du quartier est évalué : croissance économique, évolution démographique, revenus moyens des ménages, pouvoir d’achat immobilier, etc.

A ces critères-là, vous pouvez ajouter d'autres critères de recherche plus subjectifs, que nous avons délibérément décidé de ne pas inclure. Certains investisseurs ne veulent absolument pas avoir faire à des travaux de rénovation par exemple, d'autres recherchent des biens avec travaux afin de profiter de prix plus bas et de possibilités de défiscalisation.

 
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