Le Taux-nnerre va gronder

Investir

20 sept. . 5 min

Le Taux-nnerre va gronder

C'est le moment pour investir ! ( Cette fois c'est vrai... vraiment)

Combien de fois avez-vous entendu quelqu’un vous dire que c’était LE moment pour investir ? Probablement environ 383 780 fois - comme la population du Liechtenstein. Beanstock se démarque de la masse pour vous annoncer quelque chose d’inédit.

C’est LE moment pour investir ! (Cette fois c’est vrai… vraiment.)

Ca fait donc 383 781 fois. 

Depuis plusieurs années, les taux sont tellement bas (environ 1%), qu'il est logique de le penser. 

Et d’ailleurs, ils continuent de baisser ! On finit par se demander comment c’est possible. Mais passons.

La grande info du jour c’est surtout que… tout va changer au 1er Janvier 2022. Tout !

 

Le taux d’endettement est mort, vive le taux d’endettement !

Pour comprendre la révolution en marche, il faut être familier de ce que les banques appellent le “taux d’endettement”.

Votre taux d’endettement est un simple ratio entre vos charges (y compris futures charges post-achat, notamment la future mensualité de remboursement de crédit) et vos revenus (là encore, y compris vos futurs revenus locatifs).

Taux d'endettement = charges / revenus

Il est toujours calculé par les banques avant de décider de prêter. Toujours. Depuis toujours. (Pour toujours ?)

Mais attention, c'est là qu'arrive la subtilité : les banques ont changé ce qu'elles incluent dans vos (futures) charges et dans vos (futurs) revenus.

 

L'ancienne méthode qui n'est plus : le différentiel, pourtant si logique, ne compte (quasiment) plus

Autrefois, le calcul de ce taux était simple. Tellement simple.

La banque calculait la différence entre vos revenus (dont futurs revenus pondérés à 70%) et vos charges (dont futures charges). Si cette différence était négative (ce qui est souvent le cas), elle était ajoutée à vos futures charges.

Puis on calculait le taux d’endettement en prenant en compte cette future charge.

 

Ancien taux d'endettement = (charges actuelles + futur remboursement de crédit - 70% futur loyer perçu) / (revenus actuels + 70% futur loyer perçu)

Nouveau taux d'endettement = (charges actuelles + futur remboursement de crédit) / (revenus actuels + 100% futur loyer perçu)

 

Exemple

Vous gagnez 2400€/mois et payez 800€/mois de loyer.


Vous achetez un appartement qui vous rapporte 750€/mois et vous fera rembourser 800€/mois. Si on considère 70% des 750€/mois (525€), le différentiel serait de 800€ - 525€ = 275€/mois.

Avant d’acheter, votre taux d’endettement s’élève à 800€/2400€ = 33%


Après l’achat, votre taux devient (800€+ 275€)/(2400€ + 525€) = 36,8%

Désormais, tout a changé.

Reprenons notre exemple :

Après l’achat votre taux devient donc (800€ + 800€) / (2400€ + 750€) = 50,8% !

(vous le constatez, la banque vous fait aujourd'hui un petit cadeau et considère 100% de vos futurs loyers)

Et oui, 50,8% au lieu de 36,8%.

On vous le dit : tout est en train de changer.

N'hésitez pas à utiliser notre outil de simulation de capacité de financement pour avoir une idée de votre budget d'investissement en quelques clics.

 

Un chiffre à retenir : 35%

Tout ça, c’est le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) qui l’a décidé.

Un acronyme bien ronflant mais qu’il faut connaître.

Car non seulement il a changé la méthode de calcul (du différentiel au taux d’endettement), mais en plus il a imposé une limite à 35% (contre 37% jusqu’en décembre 2019).

 

22 ans ou 27 ans.

Et ça ne s’arrête pas là. Le HCSF limite la durée possible d’emprunt à 25 ans (+ 2 ans de différé maximum) pour l’achat d’une résidence principale et à 20 ans (+ 2 ans toujours) pour de l’investissement locatif.

 

Des sanctions pour les banques 

Sacré HCSF ! Il lui en fallait encore plus.

Car à partir du 1er Janvier 2022, ces règles ne sont plus des recommandations faites aux banques mais bien des obligations légales.

Les banques qui se permettraient de ne pas les respecter seront sanctionnées.

 

La fête est-elle finie pour autant ? Pas tout à fait.

Et oui, surprise, le HCSF a quand même un coeur.

Ces règles s’appliquent à tous… sauf à 20% des dossiers !
Ouf ! Les banques ont le droit de faire des exceptions. Certaines choisiront d’en faire sur la durée d’emprunt, d’autres monteront jusqu’à 45% d’endettement. Au choix.

 

Comment faire partie des 20% ?

Voici 3 règles pour vous orienter :

  • soyez un bon client de la banque (gagnez de l’argent, placez de l’argent, prenez les assurances chez elles - et soyez sympa !)
  • si vous êtes primo-accédant, vous avez plus de chance d’appartenir au 20% si vous achetez votre résidence principale
  • montrez-vous bon gestionnaire : un reste à vivre (= l’argent que vous mettez de côté chaque mois) important, un compte bien fourni, une épargne placée, des placements immobiliers, des dépenses maîtrisées… sont autant d’exemples de bons signaux envoyés à la banque

Vous avez des questions? Vous hésitez (encore) à investir malgré ces nouvelles mesures ! Nos experts en investissement locatif sont là pour répondre à toutes vos questions et vous aider à affiner votre projet ! 

 

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