Le grand pari, faut-il investir en première couronne ?

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26 août . 9 min

Le grand pari, faut-il investir en première couronne ?

Qu’est-ce que le Grand Paris ?

Vous avez sûrement déjà entendu parler du projet du Grand Paris, projet directement inspiré des métropoles londonienne ou new-yorkaise, visant à créer une métropole mondiale digne de ce nom en augmentant le niveau de vie de plus de 130 communes proches de la capitale, toutes reliées par un dense réseau de transports.

Aujourd’hui, le prolongement Nord de la ligne 14 est finalisé jusqu’à la station Mairie de Saint-Ouen, et le prolongement Sud jusqu’à Orly ainsi que la ligne 15 sont en cours de création. Les stations de la ligne 12 sont en finalisation et vont bientôt ouvrir leurs portes à Aubervilliers.

 

Pourquoi Beanstock s’intéresse au Grand Paris ?

Il faut savoir que l’immobilier, et surtout l’investissement locatif, est influencé par les projets de développement. Ils engendrent de nouvelles tendances, des déplacements de populations, l’implantation de sièges d’entreprises et bien d’autres choses qui finissent par jouer sur le prix de l’immobilier et la tension du marché, autant à la vente qu’à la location.

Tout bon investisseur se doit, s’il veut faire les meilleures affaires, de se renseigner au sujet des projets en cours, pour investir avant que tous les prix augmentent et réduisent donc la rentabilité de son opération ! C’est pour cela que Beanstock vous a sélectionné 4 villes de première couronne où il est intéressant d’investir pour différentes raisons car elles n’en sont pas au même stade par rapport à l’influence du projet du Grand Paris.

 

Le Grand Paris, un grand pari ?

Comme dit plus haut, pas pour toutes les villes. Voici les 4 villes de première couronne que nos experts ont sélectionnées pour illustrer les intérêts variés de l’investissement dans le Grand Paris.

Colombes, l’investissement tranquille.

Colombes est une ville de première couronne limitrophe de Paris. C’est une ville qui s’est développée il y a de cela 10 ans, et ses prix restent en bonne augmentation depuis. C’est typiquement une ville où l’investissement est peu risqué, avec une rentabilité correcte, qui peut avoisiner les 4% nets à l’image de la capitale lorsque l’on cherche pour trouver une bonne affaire. Desservie par les lignes L et J elle est liée directement à la gare Saint-Lazare et au pôle d’activité économique francilien qu’est La Défense en une dizaine de minutes ! Cela fait de Colombes une ville bien intégrée à la dynamique du Grand Paris, qui a déjà connu son essor et qui se stabilise d’année en année. Malgré tout, on peut observer une augmentation du prix moyen du m2 à Colombes de 24,2% en 5 ans ! Un prix qui va tendre vers ceux de la capitale à terme, comme pour les autres villes de première couronne de l’Ouest parisien ayant déjà atteint une maturité de développement (Boulogne, Neuilly, Levallois-Perret). Nous conseillons cette ville pour les investisseurs ayant une enveloppe suffisante, et qui cherchent à investir sereinement, dans une ville bien établie, un investissement tranquille.

Bonnes affaires disponibles ★☆☆☆☆
Sérénité de l’investissement ★★★★☆

Saint-Ouen-sur-Seine, l’exemple parfait du Boom immobilier

Communément appelée Saint-Ouen, cette ville est l’exemple typique de l’influence des projets de développement. Vous connaissiez sûrement Saint-Ouen pour son iconique Marché aux Puces, "le plus grand grenier du monde", pourtant en l'espace de quelques années la commune est devenue très attractive pour de nombreux locataires et est désormais connue pour son augmentation très rapide de son prix au m2 lorsque le prolongement de la ligne 14 fut annoncé. Aujourd’hui, la ville est dynamique, populaire et surtout en plein changement de population grâce au Grand Paris et avec la qualité de sa desserte : la ligne 13, le récent prolongement de la ligne 14, mais aussi le terminus de la ligne 4 ou encore le RER B. En 2025, un hôpital universitaire y verra le jour, l'Hôpital Grand Paris Nord, il faudra donc des logements pour loger les internes de médecine. Pourquoi parle-t-on de Boom immobilier à Saint-Ouen ? Parce que les prix ont augmenté de 105,5% en 5 ans ! Le paysage commercial s’est complètement modifié et avec lui le mode de vie. Aujourd’hui le prix au m2 continue d’augmenter de manière plus lente mais stable.

Saint-Ouen n’est pas une ville à risque en termes d’investissement locatif, elle s’est d’ores et déjà intégrée au mouvement du Grand Paris. C’est selon nous, une ville où les bons investissements sont encore trouvables, mais sont de moins en moins nombreux !

C'est donc le moment d'y investir, puisqu’encore une fois la demande de studios y est très forte, et qu’avec les projets en cours dans la ville, la tension locative ne risque pas de baisser ! C’est une ville que nous conseillons à des personnes qui veulent un investissement serein avec une enveloppe légèrement plus faible que l’enveloppe parisienne pour une acquisition de bien !

Bonnes affaires disponibles   ★ ★ ☆ ☆ ☆
Sérénité de l’investissement  ★ ★ ★ ★

Aubervilliers, un petit pari.

Situé au Nord de la capitale, la ville connaît aujourd'hui une mutation et un regain d'attractivité grâce au projet du Grand Paris. D'ores et déjà bien desservie par le métro (ligne 7 et 12) il est possible de rejoindre la capitale en moins d’une quinzaine de minutes. De nouvelles gares vont venir compléter cette offre de transports : le prolongement de la 12 et la liaison à la future ligne 15 permettront d'encore mieux desservir cette commune très dynamique, où de nombreuses entreprises ont choisi de s'installer tout comme le "Harvard Français", le campus universitaire de Condorcet en Sciences Humaines.

Aujourd’hui Aubervilliers est sur la voie pour suivre l’exemple de Saint-Ouen, mais les communes du 93 ont vu la chose venir et se sont prémunies d’une explosion des prix qui implique un changement de population avec la mise en place de manière préventive d’encadrement des loyers dans La Plaine-Commune. Cela implique que les prix au m2 ne devrait pas monter aussi haut que ceux de Saint-Ouen, et qu’il sera difficile de trouver des investissements rentables lorsqu’Aubervilliers aura atteint la maturité de développement de Saint-Ouen.

Il faut aussi savoir qu’aujourd’hui, à Aubervilliers, il est commun de trouver des copropriétés qui ont été mal gérées depuis longtemps, qui présentent donc un risque plus élevé pour votre rentabilité (des ravalements de façades à venir, des réfections diverses etc.). Mais trouver les bonnes affaires en sachant démêler les copropriétés en bonne santé ou non reste encore complètement accessible !

Pour cela, Aubervilliers est une ville d'avenir pour les investisseurs qui aujourd’hui se décident vite, puisque le prix du m2 est en pleine augmentation avec 40,9% d’augmentation en 5 ans !

On peut facilement espérer atteindre des rentabilités nettes de plus de 4,3% en choisissant Aubervilliers pour réaliser son investissement locatif, puisque la tension locative y est très forte. Mais trouver des rentabilités bien plus élevées sera néanmoins difficile, à cause de l’encadrement des loyers qui limite les types d’investissements rentables dans la ville. Nous conseillons Aubervilliers à des investisseurs qui veulent à la fois capitaliser sur une rentabilité nette plus élevée que Paris avec les loyers mensuels, mais aussi sur une plus-value élevée à la revente qui représente ce petit pari dont on parle, car le train de l’augmentation du m2 est déjà en marche, peu de risques que la situation s’inverse !

Bonnes affaires disponibles ★ ★ ★ ☆ ☆
Qualité de l’investissement ★ ★ ☆ ☆ ☆

Découvrez nos projets au coeur du Grand Paris 

 

Saint-Denis, le grand pari.

Proche du 18ème arrondissement, d'Aubervilliers et de Saint-Ouen, Saint-Denis est une ville très étendue qui s'inscrit dans le projet du Grand Paris et promet de devenir le futur Châtelet-Les Halles ou Le Saint Lazare du Grand Paris grâce au croisement des lignes 15, 16 et 17 du métro en plus des RER desservant déjà la commune. La ville est à la fois présente en première couronne avec une frontière Parisienne, mais son cœur se trouve plus au nord, au niveau de la deuxième couronne ce qui peut expliquer le léger manque actuel de transports directs avec la capitale. Les temps de transports jusqu'à la capitale ou jusqu'à la Défense seront considérablement réduits dans les prochaines années : 15 minutes pour la Défense et 11 minutes seulement pour accéder à Saint-Lazare ! C'est le meilleur moment pour faire des affaires.

Saint-Denis possède plusieurs atouts pour son évolution future. Notamment les Jeux Olympiques de 2024 qui se tiendront dans la zone francilienne appelée La Plaine. On y retrouvera la concentration d’infrastructures toutes liées par des voies piétonnières à la Plaine Saulnier.

Saint-Denis va rentrer dans sa phase d’explosion des prix avec l’arrivée des futures lignes de métro dans les 5 prochaines années ainsi que l’attractivité et le dynamisme économique et urbain apporté par les Jeux Olympiques à venir.

À l’instar d’Aubervilliers, il est aujourd’hui de coutume de retrouver des copropriétés dans un état compliqué avec peu d’entretien et d’activité de travaux divers pour la santé de l’immeuble. Investir aujourd’hui à Saint-Denis présente l’avantage de la multitude de biens disponibles, car l’attention n’y est pas encore concentrée, surtout dans le centre où se trouve la mairie, situé au niveau de la deuxième couronne. Malgré tout, il faudra garder en tête que les loyers à Saint-Denis sont encadrés, afin d’éviter un Boom immobilier incontrôlable.

Saint-Denis est une belle opportunité pour profiter d’une plus-value non-négligeable à la revente ! Pour cette ville, le Grand Paris en est encore au stade du grand pari, saurez-vous trouver le projet qui répondra à vos attentes de rentabilité et de plus-value en limitant les risques des copropriétés ?

Voilà la problématique actuelle de tout investisseur qui souhaite se pencher sur les projets dionysiens. Il vous faudra développer votre œil d’investisseur et rester très au courant d’où en sont les différents développements de lignes de métro qui vont créer une tension locative très forte dans les prochaines années afin d’investir au moment clé qui permettra une optimisation de votre rentabilité d’investissement locatif !

Bonnes affaires disponibles ★ ★ ★ ★☆
Sérénité de l’investissement ★ ★ ☆ ☆ ☆

Vous hésitez à investir dans une de ces villes ou ailleurs ? N'hésitez pas à prendre contact avec un de nos experts en investissement locatif

 

Source évolution du prix au m2 des 5 dernières années : https://www.paruvendu.fr/immobilier/prix-m2/

 

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